Recentemente ho avuto la necessità di cambiare casa sia per motivi familiari che lavorativi. Dopo le rituali visite in numerosi appartamenti, finalmente ho trovato quello che fa al caso mio. Ho quindi sottoscritto una proposta di acquisto per questo appartamento e versato come consuetudine una somma di denaro a titolo di caparra. Avendo però adocchiato qualcosa di meglio mi ritrovo a voler fare un passo indietro. Posso cambiare idea ed ottenere la restituzione dell’importo corrisposto?
Lettera firmata
La proposta di acquisto è la dichiarazione – che contiene o dovrebbe contenere tutti gli elementi del contratto – con la quale l’acquirente manifesta l’intenzione di obbligarsi ad acquistare un certo bene a un certo prezzo. Spesso, nella prassi, si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare che interviene quale mediatore nella compravendita. La sottoscrizione della proposta di acquisto viene in genere accompagnata dal versamento, da parte del proponente, di una somma di denaro a titolo di caparra.
La proposta di acquisto impegna solamente la parte che l’ha sottoscritta, mentre, al contrario, il venditore non è tenuto all’accettazione della stessa e può, di conseguenza, valutare anche altre proposte. In ciò consiste la differenza con il contratto preliminare di vendita (detto anche compromesso), che impegna invece entrambe la parti, le quali assumono in tal modo l’obbligo giuridico di concludere il contratto definitivo di compravendita dell’immobile alle condizioni stabilite.
Il contratto, ai sensi dell’art. 1326 del Codice Civile, è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione – che, ai fini del perfezionamento dell’accordo, deve essere pienamente conforme alla proposta ricevuta ed arrivare entro un termine congruo ovvero nel termine stabilito dall’acquirente – dell’altra parte. Pertanto, sino all’accettazione della proposta da parte del venditore e, quindi, sino al momento di perfezionamento del contratto, il proponente può cambiare idea e revocare la propria proposta di acquisto senza incorrere in responsabilità, rientrando tale ipotesi nel normale e libero svolgimento della contrattazione.
Diversamente avviene, tuttavia, in caso di proposta cosiddetta irrevocabile, cioè nell’ipotesi in cui l’acquirente s’impegni (unilateralmente o con accordo delle parti) a non revocare la propria proposta per un certo periodo di tempo: l’eventuale revoca entro il termine stabilito sarebbe, in tale caso, del tutto inefficace.
Con la sottoscrizione della proposta di acquisto da parte del venditore si perfeziona l’accordo e si conclude, di fatto, un contratto preliminare di vendita, secondo le modalità – spesso assai scarne, soprattutto in caso di modulo prestampato – indicate nella proposta stessa. In altre parole, il contenuto del futuro contratto definitivo sarà quello predeterminato nella proposta di acquisto-preliminare, essendo il compromesso un contratto che ha ad oggetto l’obbligo futuro di concludere una compravendita secondo determinate modalità e termini.
Da ciò l’importanza di valutare con attenzione le clausole contrattuali in relazione alle varie esigenze delle parti per quanto riguarda, ad esempio, le modalità di pagamento del prezzo, le garanzie, i tempi di consegna del bene ecc. e di inserirle già nella proposta di acquisto, le cui previsioni possono essere successivamente modificate o integrate solo con l’accordo di entrambe le parti e la stipula di un nuovo compromesso, in modo da farne coincidere il contenuto con quello di un vero e proprio contratto preliminare.
Molti sono, quindi, gli aspetti da considerare da questo punto di vista, in quanto più dettagliato sarà il preliminare, maggiore sarà anche la tutela garantita alle parti. Anzitutto il preliminare dovrà contenere tutte le clausole di un contratto di vendita (a pena di nullità), quali il prezzo e l’esatta indicazione e descrizione dell’immobile da acquistare, con i relativi dati catastali. Sarà opportuno, tuttavia, già al momento della predisposizione del compromesso, effettuare tutte le verifiche relative alla proprietà del bene, alla regolarità edilizia, alla conformità degli impianti, al regolare pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, e curarne la regolamentazione contrattuale, in modo da evitare successive sorprese in sede di stipula del definitivo.
L’art. 1351 del Codice Civile prevede, inoltre, che il contratto preliminare debba avere la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo. Il preliminare per l’acquisto di un bene immobile deve, di conseguenza, essere fatto per iscritto con atto pubblico o scrittura privata.
Dopo la firma del preliminare, in caso di rifiuto di una delle parti ad adempiere addivenendo alla stipula del contratto definitivo di compravendita, l’altra parte può recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta (ovvero esigendone il doppio ai sensi dell’art. 1385 del Codice Civile, ove inadempiente sia la parte venditrice). In questo caso la caparra svolge la funzione di mezzo di liquidazione preventivo del danno. Non sarà quindi possibile, ove ci si avvalga della caparra confirmatoria, richiedere il risarcimento dei maggiori danni eventualmente subiti.
La parte non inadempiente può, tuttavia, in alternativa al recesso, chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto, rivolgendosi al giudice al fine di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo ovvero, ancora, richiedere giudizialmente la risoluzione del contratto con effetto definitivo, oltre al risarcimento del danno subito secondo le norme generali.
Nel caso di specie il lettore, ove abbia sottoscritto una proposta non irrevocabile, potrà, sino all’accettazione del venditore ed al conseguente perfezionamento del contratto, cambiare idea in merito all’acquisto ed ottenere la restituzione di quanto versato a titolo di caparra. Tale possibilità non fa, comunque, venir meno l’obbligo di comportarsi correttamente nei confronti dell’altro contraente.
Non va, infatti, dimenticato che le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione di un contratto, debbono comportarsi sempre secondo buona fede, essendo il generale principio di correttezza fondamentale in ogni ambito del nostro ordinamento giuridico. Chi si sia comportato scorrettamente durante la fase preparatoria per la conclusione di un accordo, sebbene il contratto non si sia poi concretamente perfezionato con la sottoscrizione, può pertanto incorrere nella cosiddetta responsabilità precontrattuale e nel conseguente obbligo di risarcire il danno subito dall’altro contraente.
Paola Nodari, avvocato
