L’affitto di un box auto

Con contratto annuale rinnovabile tacitamente ho locato un box auto di mia proprietà a terzo. Nel contratto di locazione, per mia precisa volontà, è stata inserita una clausola secondo la quale in caso di ritardo da parte del conduttore nel pagamento del canone pattuito superiore a venti giorni, il contratto si sarebbe dovuto considerare risolto di diritto.

Da circa due mesi il mio conduttore non paga più l’affitto concordato, e francamente non desidero ulteriormente proseguire nel rapporto contrattuale che per me non è più remunerativo. A voce ho già riferito al conduttore della mia intenzione di avvalermi della clausola sopra menzionata per ritenere risolto definitivamente il contratto con invito al rilascio immediato. A tutt’oggi tale rilascio spontaneo non è avvenuto. Stando così le cose quali atti devo compiere per ottenere una valida risoluzione del contratto? La dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva deve essere espressa con formula particolare?

Lettera firmata

Il nostro lettore pone un quesito di grande attualità, in quanto sempre più ricorrentemente, purtroppo, nel campo della locazione si assiste a fenomeni di inadempienza da parte del conduttore che portano a giustificata esasperazione i locatori, come nel caso qui prospettato.

Innanzitutto è bene ricordare che l’art. 1456 del Codice Civile attribuisce al creditore di un’obbligazione inadempiuta, nascente da contratto, un potere di autotutela consistente nella facoltà di questo di risolvere, a proprio giudizio, l’intero contratto. Il primo comma della disposizione recita: “I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite”. Il secondo comma precisa inoltre che: “In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva”.

Le parti, quindi, al momento della conclusione del contratto possono prevedere che lo stesso si risolva nel caso di inadempimento di una o più determinate obbligazioni da esso nascenti. L’effetto risolutivo si determina, però, solamente a seguito di una “dichiarazione” diretta alla parte inadempiente con la quale l’altro (nel caso specifico il nostro lettore) precisa di volersi avvalere della risoluzione stessa.

È pur vero però che le modalità e la forma di ufficializzazione di detta “dichiarazione” ancora oggi non appaiono chiare. Invero tale “manifestazione di volontà” non necessariamente dovrà assumere i connotati di una dichiarazione formale portata a conoscenza della parte inadempiente, come invece parrebbe dalla semplice lettura della norma. La giurisprudenza, più che la dottrina, non pone a riguardo alcun vincolo di forma: la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa può essere validamente manifestata con ogni modalità: verbalmente, dunque, ma potrebbe addirittura rilevarsi implicitamente dal comportamento “concludente” della parte che ha tale diritto, purché tale comportamento, si sottolinea, sia inequivocabile. Tale orientamento, comunque, non è unanime tant’è che una parte consistente degli studiosi di diritto propendono per altre soluzioni.

Riguardo infine al momento entro il quale il diritto di avvalersi della clausola risolutiva deve essere portato a conoscenza della parte inadempiente, per la giurisprudenza la manifestazione di tale volontà, oltre che poter essere portata a conoscenza dell’altro contraente per la prima volta anche in un atto giudiziale, il (lunghissimo) termine di prescrizione è quello ordinario di dieci anni.

Concludendo: dovendo suggerire al lettore un comportamento esente da censura sia sotto il profilo formale quanto sostanziale, consiglio vivamente di inviare al suo conduttore inadempiente una raccomandata con ricevuta di ritorno, con la quale sia indicato formalmente l’intendimento di avvalersi della clausola risolutiva espressa a suo tempo ed inserita nel contratto di locazione, indicando un termine per il rilascio spontaneo del box. Ovviamente, a fronte di eventuale ulteriore inadempienza al lettore non rimarrà che iniziare una formale azione giudiziaria.

avv. Marcello Giordano