Contratti a rischio: irregolarità catastali e commerciabilità dei beni

Poche settimane fa ho deciso di vendere un piccolo appartamento che circa un anno fa ho ereditato. Conscio dei numerosi adempimenti da ottemperare quando si effettua una compravendita di beni immobili, mi informo bene per non commettere errori e scopro che da poco tempo è entrata in vigore una nuova normativa più rigida, in particolare per quanto riguarda la congruenza di ciò che è riportato sulla pianta dell’abitazione che si trova al catasto. Mi chiedo: quali problemi possono sorgere in sede di compravendita immobiliare se non vi è corrispondenza tra la planimetria depositata in catasto e lo stato di fatto dell’immobile? (Lettera firmata)

L’art. 19, comma 14 del D.l. 31 maggio 2010 n. 78 (“Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica”), convertito con Legge 30 luglio 2010 n. 122, prevede, a decorrere dal 1° luglio 2010, che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La norma prevede, altresì, la possibilità di sostituire la dichiarazione con un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale (architetti, geometri, ingegneri) nonché l’obbligo per il notaio, prima della stipula dei predetti atti, di individuare gli intestatari catastali e di verificarne la conformità con le risultanze dei Registri Immobiliari ovvero, per i territori ove vige il sistema tavolare, del Libro Fondiario.

La norma, che mira a perseguire sia la conformità oggettiva (cioè la corrispondenza tra gli immobili esistenti e le risultanze del catasto) che la conformità soggettiva degli immobili (cioè la corrispondenza tra le risultanze del Catasto e le risultanze dei Registri Immobiliari), permette di individuare con precisione gli immobili da assoggettare ad imposizione ed i titolari di diritti reali sugli stessi, tenuti al pagamento delle imposte dovute, con la chiara finalità di far emergere ogni variazione dell’imponibile catastale dei fabbricati urbani e di contrastare così l’evasione fiscale e contributiva. Sempre a tale scopo, inoltre, l’art. 19, commi 8 e 9 del D.l. 78/2010 prevede l’obbligo, per i titolari di diritti reali sugli immobili non dichiarati in Catasto oppure oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza o di destinazione non dichiarata in catasto, di presentare la relativa dichiarazione di aggiornamento catastale entro il 31 dicembre 2010.

Prima di esaminare i requisiti formali che l’art. 19 del D.l. 78/2010 introduce, risulta necessario definire l’ambito di applicazione della norma in relazione alla tipologia di atti, alla forma ed all’oggetto degli stessi. Anzitutto deve trattarsi di atti tra vivi, redatti mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali, quali ad esempio compravendita, permuta, donazione, assoggettamento al regime della comunione legale ex art. 210 Codice Civile. Rimangono invece esclusi dalla normativa in oggetto gli atti mortis causa, gli atti ed i provvedimenti dell’Autorità giudiziaria, tutti gli atti privi di effetti traslativi (quale ad esempio il preliminare di compravendita, dal quale sarà comunque opportuno far risultare quanto previsto dalla norma, onde evitare che l’eventuale irregolarità catastale impedisca di dare esecuzione al contratto stesso con la stipula del definitivo) nonché gli atti risultanti da scrittura privata non autenticata.

Oggetto degli atti predetti sono tutti i diritti reali (piena e nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie) – con esclusione dei soli diritti reali di garanzia (ipoteca) – su fabbricati già esistenti, cioè i fabbricati già ultimati ed idonei ad essere dichiarati agibili e qualificabili come unità immobiliari urbane. Rimangono, di conseguenza, esclusi dalla disciplina del D.l. 78/2010 i terreni, i fabbricati esistenti ma non agibili (lastrici solari, aree urbane, costruzioni con accentuato livello di degrado dette unità collabenti, unità in corso di costruzione o di definizione), gli immobili che non possono essere iscritti in catasto, i beni comuni non censibili (ingressi, vani scale, cortili ecc.).

Gli atti che rientrano nel campo di applicazione della norma dell’art. 19 D.l. 78/2010 devono contenere, a pena di nullità, i dati di identificazione catastale (Comune, sezione, foglio, particella ed eventuale subalterno), il riferimento alle planimetrie depositate in catasto (senza obbligo di allegazione), la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie resa dalla parte che dispone del diritto ovvero, in sostituzione, l’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. In pratica tali atti non possono essere stipulati e, se stipulati, sono nulli, se non vi è conformità tra lo stato di fatto ed i dati catastali e le planimetrie depositate nonché se tale conformità non viene dichiarata in atto dai disponenti o non risulti da apposita attestazione resa da tecnico abilitato ed allegata all’atto.

È bene, tuttavia, chiarire il concetto di conformità utilizzato dal Legislatore, in quanto non ogni difformità dello stato di fatto dalle risultanze planimetriche e dai dati catastali impedisce la dichiarazione di conformità e, di conseguenza, la stipula dell’atto. Essendo, infatti, la norma finalizzata al contrasto all’evasione, saranno rilevanti solamente le variazioni degli immobili che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull’attribuzione della categoria e della classe, cioè sulle situazioni che influiscono sulla corretta determinazione della rendita catastale. Richiedono, pertanto, la denuncia di variazione tutti gli interventi edilizi di ampliamento, frazionamento, cambio di destinazione d’uso ovvero che comportino una redistribuzione degli spazi interni o modifichino l’utilizzazione delle superfici scoperte. Sono, invece, tollerate le difformità lievi, che non incidono sulla rendita catastale, essendoci in tal caso una conformità sostanziale tra lo stato di fatto e le planimetrie depositate, come ad esempio le piccole modifiche interne (spostamento di una porta o di un tramezzo senza mutare il numero dei vani e la loro funzionalità), la variazione dei toponimi o, ancora, le inesattezze o gli errori relativi a piano ed indirizzo.

In definitiva, la mancata corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale renderà non stipulabile l’atto di compravendita (e non commercializzabile di conseguenza il bene) in mancanza di previa presentazione di una dichiarazione di aggiornamento catastale e di una nuova planimetria, tranne il caso di difformità lievi non comportanti mutamenti di rendita che, come visto, sono irrilevanti a tale fine.

In considerazione della complessità di valutare la rilevanza o meno degli interventi edilizi realizzati ai fini della nuova normativa e, soprattutto, in considerazione della sanzione della nullità comminata dalla legge, pare comunque consigliabile ed opportuno rivolgersi ad un tecnico per evitare responsabilità conseguenti alla non commerciabilità del bene.