Trasferimenti immobiliari e spese condominiali: criteri di riparto e responsabilità

Poco tempo fa a causa di pressanti esigenze familiari ho dovuto cambiare casa e trasferirmi in un nuovo appartamento più grande e in una zona più servita dai mezzi pubblici. Purtroppo all’atto di chiudere la trattativa ho scoperto che il precedente proprietario non si era distinto per la puntualità dei pagamenti dovuti al condominio e qui sono sorti dei problemi. Come si ripartiscono le spese condominiali tra venditore ed acquirente in caso di trasferimento di proprietà di un immobile ubicato in uno stabile condominiale? E in particolare il nuovo proprietario è obbligato al pagamento delle spese arretrate? (Lettera firmata)

L’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio, alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio. L’obbligazione di partecipare alle spese in proporzione della quota posseduta (art. 1123 c.c.), infatti, ha natura di obligatio propter rem, essendo il pagamento degli oneri condominiali conseguenza della contitolarità del diritto reale sui beni e servizi comuni (Cass. 6323/2003). In altre parole, l’appartenenza del bene vale per individuare il soggetto personalmente tenuto al pagamento delle spese condominiali.

Uno dei principali problemi che possono insorgere in relazione alla ripartizione dei contributi condominiali è collegato, di conseguenza, ai trasferimenti di proprietà di immobili ubicati in stabili condominiali e riguarda la suddivisione delle spese tra alienante ed acquirente, sia nei rapporti tra loro che nei rapporti con il condominio. Per l’imputazione delle spese tra alienante ed acquirente, si è a lungo dibattuto se momento discriminante fosse la delibera assembleare di approvazione della spesa o, al contrario, il momento della concreta attuazione dell’attività comportante la spesa. L’orientamento giurisprudenziale oggi prevalente ritiene che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio nasca non dalla preventiva approvazione della spesa bensì per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta (Cass. 6323/2003; Cass. 23345/2009; Cass. 23686/2009). Pertanto, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio condominiale, è tenuto alla spesa colui che è condomino (cioè proprietario) al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa, anche se la stessa è stata deliberata dal precedente proprietario.

Per quanto riguarda, invece, i rapporti con il condominio, l’art. 63, secondo comma delle disp. att. c.c. regola espressamente il caso di subentro di nuovo condomino, prevedendo che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente». La legge sancisce, pertanto, un vincolo di solidarietà tra venditore ed acquirente – sebbene limitato nel tempo (anno in corso ed anno precedente, dove si fa riferimento alla gestione condominiale e non all’anno solare) – per il pagamento degli oneri condominiali. Tale vincolo di solidarietà – che, si ribadisce, opera unicamente nel rapporto tra condominio e soggetti che si succedono nella proprietà di un immobile – non incide sulla suddivisione delle spese tra alienante ed acquirente, il quale, come visto, risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al trasferimento della proprietà dell’immobile. Conseguentemente, se, in virtù della previsione legale dell’art. 63, comma secondo disp. att. c.c., egli sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto di rivalersi nei confronti del precedente proprietario. La norma, infatti, non esclude l’obbligo del condomino alienante di pagare i contributi già maturati a suo carico (cioè quelli sorti da attività gestoria espletata prima della vendita, quando egli rivestiva ancora la qualità di condomino) e non ancora soddisfatti al momento della cessione, bensì mira solamente al rafforzamento della garanzia del credito nei confronti del condominio, aggiungendo la responsabilità del cessionario a quella del cedente.

Per il recupero dei crediti condominiali l’amministratore del condominio può ottenere decreto di ingiunzione provvisoriamente esecutivo in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea ex art. 63, primo comma delle disp. att. c.c.; infatti, in base agli articoli 1130 e 1131 c.c., l’amministratore è legittimato ad agire in giudizio nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di pagamento dei contributi senza la necessità di avere, a tal fine, alcuna autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea.

Tuttavia, nel caso di vendita di immobile condominiale, con il perfezionarsi del trasferimento della proprietà l’alienante perde la qualità di condomino, con la conseguenza che egli non è più legittimato a partecipare alle assemblee e che non può essere emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali (pur a suo carico in base al criterio di imputazione sopra evidenziato), potendo l’art. 63 delle disp. att. c.c. trovare applicazione solo nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio. Da ciò consegue l’impossibilità, per l’amministratore, di far valere il credito condominiale direttamente nei confronti del precedente proprietario/condomino. Né all’amministratore è consentito di richiedere il pagamento dei contributi al conduttore o a chi occupi l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei loro confronti azioni dirette.

Nemmeno è consentito all’amministratore e all’assemblea condominiale, con deliberazione a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote dei condomini morosi, in quanto la ripartizione delle spese condominiali deve avvenire secondo i criteri fissati dall’art. 1223 c.c. in assenza di un’apposita convenzione adottata all’unanimità. Fattispecie, quest’ultima, di ben difficile realizzazione, stante il carattere parziario oggi riconosciuto alle obbligazioni assunte verso terzi nell’interesse dei condomini ed alla susseguente responsabilità degli stessi, limitata alla quota di propria competenza.

Infine, in caso di morte dell’ex condomino moroso, il debito relativo alle spese condominiali già maturate assume la qualità di debito ereditario, con conseguente ripartizione dello stesso tra gli eredi (art. 752 c.c.).

È opportuno, pertanto, in caso di acquisto di un immobile sito in edificio soggetto al regime del condominio, informarsi preventivamente presso l’amministratore (munendosi di apposita delega rilasciata dall’attuale proprietario) della sussistenza di arretrati nel pagamento degli oneri per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, in quanto, nonostante il diritto di rivalsa dell’acquirente nei confronti del proprio dante causa per le spese a lui direttamente imputabili, può risultare assai difficile in concreto il recupero di quanto corrisposto.