Quali sono le spese straordinarie che si devono pagare?

Sono proprietario di un box che si trova al piano terra di uno stabile. Giorni fa l’amministratore mi ha inviato una nota spese per

lavori straordinari fatti sul tetto dello stabile in quanto a suo dire vi erano degli spandimenti e quindi si rendeva necessario e urgente rifare l’impermeabilizzazione del tetto. Con tali lavori si è approfittato per coibentare altre parti dello stabile che nei mesi invernali, causa il freddo, provoca umidità e condensa sulle pareti degli appartamenti. Preciso che il box entra nel perimetro di proiezione dello stabile e io non ho altre proprietà in esso; inoltre, io non sono stato avvisato in nessun modo (l’ho saputo a lavori in corso, da altri condomini!), nemmeno tramite posta o in forma verbale e/o telefonica. Sono obbligato a pagare le spese? Nessuna? Tutte? Solo quelle relative all’impermeabilizzazione del tetto?  (Lettera firmata)

Questo quesito è molto interessante e, nonostante manchino alcuni dettagli importanti per elaborare una risposta definitiva, presenta una serie di motivazioni nello sciogliere il dilemma che sono interamente riconducibili ad alcuni articoli del Codice civile. Secondo l’articolo 1117 c.c., "sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini".

“Appare quindi chiaro – spiega Daniele Dolce, amministratore di stabili e titolare dello studio immobiliare Samaritan – che sommando a questo articolo di legge la norma che prevede il diritto dell’amministrazione del condominio di far partire d’ufficio i lavori ritenuti “necessari e urgenti” anche senza delibera assembleare, anche il proprietario di un millesimo di proprietà deve partecipare, per la sua quota, alle spese sostenute per il ripristino del tetto. Il nostro lettore che ha posto il quesito, dovrà quindi senz’altro far fronte a questa spesa”.

Discorso diverso, invece, deve essere fatto per la coibentazione eseguita su altre parti dello stabile. “Sembra di capire (ma non è certo) – aggiunge Dolce – che questa parte di lavori non sia dettata da una necessità urgente, ma dal giusto desiderio assembleare di apportare una miglioria”. Questo significa che dobbiamo chiamare in causa l’ultima parte dell’articolo 1136 c.c., che regola la validità dell’assemblea condominiale: «Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore».

“È chiaro pertanto – conclude Dolce – che, sempre che si tratti di interventi di miglioria o innovazione e non di necessità o urgenza, la delibera che ha dato il via libera ai lavori di coibentazione non è valida, dal momento che almeno uno dei diretti interessati non è stato avvisato”. Se l’interpretazione è corretta, quindi, il nostro lettore ha diritto a non pagare la sua quota relativa ai lavori di coibentazione.

Giuseppe Morea