I contratti di locazione

Il mercato immobiliare, per tradizione uno dei più vivaci ed imprevedibili tra quelli che fondano la società capitalista, vive in questi mesi la fine di un’età dell’oro che è durata tanto, tantissimo, circa dieci anni.

Durante questo periodo chi acquistava una casa era certo che due o tre anni dopo il suo investimento avrebbe fatto un salto di qualità, economicamente parlando, rendendo dal 10% al 70% del capitale.

Ci voleva un po’ di fortuna, un pizzico di intraprendenza, le credenziali per accendere un mutuo o un bel malloppo sul conto corrente… e il gioco era fatto. In questo modo centinaia di speculatori hanno messo da parte vere e proprie fortune in modo lecito, mentre qualche pecora nera ha fatto il “furbetto”, finendo in qualche caso fuori dai binari della legalità.

I prezzi però, quasi in tutta l’Italia, sono saliti un po’ troppo rispetto alle disponibilità economiche dei cittadini e l’impennata dei tassi d’interesse ha reso proibitivo accendere nuovi mutui. Il risultato è che molti attendono e sperano in un crollo dei prezzi, ma quello che finora si è registrato è stata soltanto una frenata degli aumenti. Insomma, comprare casa al momento non costa di meno che l’anno scorso, ma non la si paga quanto la si sarebbe pagata se il trend del rialzo dei prezzi fosse continuato.

È possibile confidare in un ribasso dei prezzi, stando alle voci ufficiali, solo per quanto riguarda appartamenti di qualità medio bassa e bassa. Per i primi ingressi o per le abitazioni di qualità medio buona o buona, invece, le speranze di ribassi dovrebbero essere riposte nel cassetto, almeno per ora. Ciò perché la domanda di immobili di qualità resta comunque alta, a prescindere dal prezzo, e questo fa sì che i prezzi a breve non scenderanno facilmente.

Il risultato comunque è che a riprendere fiato è stato il mercato degli affitti, mai in grave crisi, ma in alcune situazioni geografiche un po’ in affanno, se non staticizzato. Di casa c’è sempre bisogno, perciò se comprarla è diventato impossibile (soprattutto per i giovani) ecco giungere il soccorso delle locazioni. I prezzi sono mediamente molto alti e permettersi una buona abitazione in affitto non è certamente economico. In questo momento la locazione è tornata ad essere in molti casi una soluzione migliore dal punto di vista delle spese rispetto all’acquisto di una casa di pari qualità.

Vale allora la pena approfondire il discorso relativamente alle varie forme di contratti di locazione che la legge italiana prevede. Con la legge n. 431 del 1998 sono stati finalmente fissati dei punti fermi che tutelano e chiariscono i rapporti tra il proprietario e l’inquilino. Attenzione, però: questa legge vale soltanto per i contratti di locazione ad uso abitativo. Per quelli ad uso diverso (box, attività commerciali, locali d’affari) resta ancora in vigore la vecchia legge n. 392 del 1978, mentre ad altre regole sottostanno gli alloggi di edilizia pubblica e gli alloggi turistici.

La Legge 431/98 pone l’accento innanzitutto sulla prima distinzione (fondamentale) tra le due tipologie principali di contratti: liberi ed agevolati. I contratti liberi sono i classici contratti cosiddetti 4+4 (cioè 4 anni + 4 anni con il sistema del tacito rinnovo). La durata dei 4 anni per il primo contratto è quella minima, ma la sua durata può anche essere superiore, cioè di 5, 6, 8 o 12 anni. Esiste la possibilità di non rinnovare, alla prima scadenza, da parte del locatore, il contratto per gravi motivi, ma essi sono difficili da dimostrare. Nel caso di stipula di un contratto libero l’imposta da dichiarare sul proprio modello delle tasse, quale locatore, (e da calcolare sulla base del proprio coefficiente contributivo Irpef) è dell’85% dell’ammontare annuo dell’affitto.

I contratti agevolati, introdotti proprio con questa nuova legge, sono un caso molto più complesso, ma anche più interessante. Per poter stipulare un contratto di questo tipo bisogna rientrare nei parametri degli accordi territoriali fissati dai Comuni. Essi si basano su una serie lunghissima di quesiti (esempio: piano dell’appartamento, presenza dell’ascensore, balcone, stato dell’ente, numero di locali, posizione all’interno del comune, vista ecc.), dai quali poi emerge un coefficiente. Questo coefficiente dovrà essere moltiplicato per i metri quadrati dell’immobile dando origine al canone massimo che si può richiedere per rientrare nell’agevolazione.

Questi tipi di contratto sono vantaggiosi per l’inquilino (che sa di poter contare su un prezzo “calmierato” o comunque controllato), ma anche per i proprietari i vantaggi sono numerosi. In particolare ne vanno ricordati due:

- Tassa di registro. I contratti liberi pagano il 2% del canone annuo (il 50% viene pagato dal proprietario e il 50% dall’inquilino). Nel caso dei contratti agevolati, invece, si paga solo il 70% di questo 2% (sempre diviso a metà tra il proprietario e l’inquilino) con un risparmio del 30% su questa tassa.

- Imposta Irpef. Abbiamo visto che i contratti liberi pagano l’imposta sull’85% dell’affitto annuale. I contratti agevolati, invece (e questo è il principale vantaggio per i proprietari), prevedono anche in questo caso un corposo “sconto” riducendo a circa il 59,5% l’imponibile.

I contratti agevolati, tuttavia, devono sottostare ad un’altra serie di limitazioni, che li rendono un po’ meno facili da stipulare: la durata obbligatoria è di 3 anni + 2 oppure di durate inferiori purché si affitti a studenti o a non residenti.

Giuseppe Morea