L.R. 19/2009 (prima parte): il Codice regionale dell'Edilizia

Il 2010 ha portato con sé una grande ventata di novità in materia di edilizia per il Friuli Venezia Giulia, in particolare per quanto concerne ampliamenti e ristrutturazioni di fabbricati ed edifici già esistenti. A fare da spartiacque tra il vecchio ed il nuovo modello legislativo è la Legge regionale 11 novembre 2009 n. 19, che ha la doppia funzione di stabilire il nuovo Codice regionale dell’edilizia e di emanare le norme (che hanno una validità di cinque anni) che regolamentano la versione regionale del cosiddetto “Piano Casa” voluto dal Governo nazionale. Sia il primo che il secondo argomento della legge hanno suscitato vivaci polemiche rispettivamente tra la Regione e i Comuni, che si sentono in parte indeboliti nelle loro funzioni di pianificazione del territorio, e tra la Regione ed alcuni gruppi ambientalisti che considerano il Piano Casa un assalto al territorio oltre che una legge foriera di scempi ambientali.

Ma procediamo con ordine analizzando la prima parte della Legge n. 19/09 (artt. 1-56), quella che rappresenta il Codice regionale dell’edilizia. In apertura si stabiliscono i criteri di calcolo dei parametri edilizi: muri, distanze, altezze, tramezzi, superfici utili, vani, unità immobiliari, volumi utili, volumi tecnici, superfici accessorie, parcheggi, sagome degli edifici, coperture e così via. Tutto viene disciplinato dai primi articoli della legge portando un principio nuovo in regione, ovvero l’uniformità di calcolo di tutti questi aspetti in tutti i Comuni del Friuli Venezia Giulia, che finora si dotavano di criteri in alcuni casi abbastanza difformi gli uni dagli altri. Tra i nuovi istituti previsti ci sono lo Sportello unico dell’edilizia (istituito presso i singoli Comuni o attraverso l’associazione di più Comuni) e l’Osservatorio regionale per la pianificazione territoriale e urbanistica, che avrà anche il ruolo di verificare l’andamento del Piano Casa.

Il vero fulcro di questa prima parte della legge sono però gli articoli 16, 17, 18 e 19. L’articolo 16 in particolare stabilisce con precisione l’elenco dei lavori edili che non hanno bisogno di preventivi controlli tecnici e amministrativi. Gli interventi previsti in questo fondamentale articolo non possono essere vietati dagli strumenti urbanistici e dai regolamenti edilizi comunali, fatta eccezione per le zone A e B0 (che poi sono i centri storici o le zone di particolare rilevanza architettonica o paesaggistica) o singoli edifici a esse equiparati per motivi paesaggistici o storico-culturali, come individuati dagli strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati. Insomma, se dovete fare qualsiasi lavoro edile verificate attentamente se esso ricade in questo elenco. Se così fosse potreste iniziare i lavori senza neppure chiedere il permesso al Comune fatte salve ovviamente le eccezioni previste dalla normativa in oggetto.

L’articolo 17, un altro importante caposaldo della legge, stabilisce l’elenco dei lavori che sono subordinati alla semplice denuncia di inizio attività (DIA). Si tratta di interventi che non sono assoggettati a permesso di costruire né riconducibili ad attività edilizia libera (art. 16), che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e alle altre norme aventi incidenza sull’attività edilizia. Sono altresì realizzabili mediante denuncia di inizio attività le varianti a permessi di costruire o le varianti alla denuncia di inizio attività che: non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie; non modificano la destinazione d’uso e la categoria d’intervento edilizio; non alterano la sagoma dell’edificio; non recano comunque pregiudizio alla statica dell’immobile e alla sicurezza sismica; non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

L’articolo 18 stabilisce quali sono i lavori di natura edilizia che richiedono la denuncia di inizio attività in alternativa al permesso di costruire (Super DIA). In questo caso l’elenco è meno preciso poiché hanno grande rilevanza gli strumenti urbanistici comunali recanti le disposizioni plano-volumetriche, formali, costruttive e tipologiche. Solo se gli interventi di nuova costruzione sono ammessi da questi strumenti e non ricadono nelle zone assoggettate a piano attuativo possono usufruire della Super DIA. Occorre quindi informarsi presso i singoli Comuni per sapere se questi lavori possono essere attivati senza permesso. In caso contrario anche questi lavori necessitano di permesso di costruire: gli interventi di ampliamento e la realizzazione di pertinenze che comportano un aumento superiore al 20 per cento della volumetria utile dell’edificio o dell’unità immobiliare esistente; gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano aumento di unità immobiliari, che comportano modifiche del volume, della sagoma e del sedime, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone A e B0 o singoli edifici a esse equiparati, comportano mutamenti della destinazione d’uso.

È la prima volta che il grande mondo dell’edilizia privata viene precisamente definito in tabelle così rigide e regolamentate. Decisamente un ottimo aiuto per i tecnici, gli ingegneri, gli architetti e i periti che spesso si ritrovavano ad operare in Comuni limitrofi con regolamenti a volte molto difformi l’uno dall’altro; ma anche per i cittadini che ora possono consultare questi elenchi per avere le idee chiare dell’impatto che la burocrazia avrà sui propri interventi edilizi.

A tutto vantaggio dei cittadini va anche l’articolo 25, relativo al silenzio-assenso sulle richieste di permesso di costruire. Entro 60 giorni (più altri 15) il Comune deve aver risposto alla richiesta del cittadino rigettando il permesso per mancata conformità alle norme urbanistiche o eventualmente chiedendo modifiche del progetto e la produzione di altri documenti. In caso contrario la domanda è da ritenersi accolta.

Dal punto di vista pratico,  il nuovo Codice è molto vantaggioso per i tantissimi cittadini del Friuli Venezia Giulia che possiedono un’abitazione collegata direttamente ad un sottotetto fino ad oggi considerato non abitabile. All’articolo 39 si pone l’accento infatti sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente: è ammesso il recupero a fini abitativi del sottotetto di edifici destinati in tutto o in parte a residenza, senza modifiche alla sagoma, in deroga ai limiti e ai parametri degli strumenti urbanistici vigenti se contestuale a interventi di ristrutturazione edilizia, restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria dell’edificio o di parte dello stesso. Gli interventi non possono comportare aumento del numero delle unità immobiliari e devono comunque rispettare un’altezza minima di 1,30 metri e un’altezza media di 1,90 metri, fatte salve le più estensive previsioni per le zone montane. Il recupero previsto dal comma 1 dell’articolo 39 è ammissibile anche per i vani destinati a cantine e taverne e altri locali interrati e semi-interrati purché di altezza non inferiore a 2,20 metri. Sono alcune migliaia i sottotetti che potenzialmente si potranno convertire in zone abitabili in tutta la regione. Gli interventi ai sottotetti possono essere eseguiti esclusivamente su edifici esistenti e interessare locali sottotetto esistenti realizzati anteriormente alla data di entrata in vigore della Legge 19/09.

Giuseppe Morea

 Attività edilizia libera (art. 16)

Non necessitano di preventivo controllo tecnico-amministrativo le seguenti attività di rilevanza edilizia:

a) interventi di manutenzione ordinaria;
b) interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non alterino la sagoma dell’edificio;
c) opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato per un limite massimo di un anno;
d) opere di bonifica, movimentazione e sistemazione del terreno strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali che non superino i 2.000 metri cubi di movimentazione complessiva di terreno e che non comportino una sostituzione dello strato superficiale superiore a un metro; le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento di tali attività con esclusione degli interventi che comportano trasformazione di aree boscate;
e) depositi temporanei di merci o di materiali a cielo aperto, esclusi i rifiuti, purché non espressamente vietati dagli strumenti urbanistici comunali e comunque per un tempo non superiore a dodici mesi; i depositi o le esposizioni permanenti di materiali o di merci a cielo aperto, realizzati all’interno delle zone destinate ad attività produttive o commerciali previste dagli strumenti urbanistici comunali, purché connessi alle attività esercitate e nel rispetto delle altezze e delle distanze da essi prescritte per tali zone;
f) opere caratterizzate da precarietà strutturale e funzionale, dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee per lo svolgimento di attività, di manifestazioni culturali e sportive soggette unicamente alle autorizzazioni previste dal Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza e destinate a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità, nonché tutte le strutture temporanee di cantiere finalizzate all’esecuzione degli interventi realizzabili in attività edilizia libera;
g) mutamenti di destinazione d’uso degli immobili attuati senza esecuzione di opere edilizie in altra consentita dallo strumento urbanistico comunale;
h) opere di scavo e interramento dirette all’esecuzione di interventi di manutenzione di condotte sotterranee lungo la viabilità esistente, nonché tutte le opere per il raccordo degli utenti alle reti dei servizi esistenti di gas, energia elettrica, telecomunicazioni, acquedotto e fognatura, ivi comprese le relative opere di scavo, posa delle condutture e reinterro;
i) realizzazione di pertinenze di edifici o di unità immobiliari esistenti che non comportino volumetria e destinate ad arredi da giardino o terrazzo, barbecue e tutti gli interventi di ornamento dell’edificio o sue pertinenze;
j) realizzazione di tettoie o pavimentazione di aree pertinenziali degli edifici o unità immobiliari esistenti, anche destinate a parcheggio, che comportino un’occupazione complessiva massima di 20 metri quadrati rispettivamente di superficie coperta o di superficie utile per unità immobiliare;
k) realizzazione di pertinenze di edifici o unità immobiliari esistenti che comportino volumetria, bussole, verande, serre e depositi attrezzi e simili, nei limiti del 10 per cento del volume utile dell’edificio o dell’unita’ immobiliare esistenti, se a destinazione residenziale, o nei limiti del 5 per cento della superficie utile dell’edificio o dell’unità immobiliare esistenti se a uso diverso dalla residenza; tali interventi non possono comunque comportare un aumento superiore a 100 metri cubi della volumetria utile della costruzione originaria;
l) interventi per il risparmio energetico su edifici o unità immobiliari esistenti anche se comportano limitate modifiche volumetriche;
m) installazione di impianti solari termici o fotovoltaici integrati nei tetti degli edifici con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda, senza serbatoi di accumulo esterni o i cui componenti non modifichino la sagoma degli edifici stessi e la superficie dell’impianto non sia superiore a quella del tetto stesso; installazione di singoli generatori eolici con altezza complessiva non superiore a 1,5 metri e diametro non superiore a 1 metro, purché non ricadenti in zona A e B0 o singoli edifici a esse equiparati, come individuate dagli strumenti;
n) installazione di serbatoi interrati di GPL, fino alla capacità di 13 metri cubi, nonché la realizzazione di impianti tecnologici e di climatizzazione pertinenziali a edifici o unità immobiliari, nel rispetto dei criteri e dei limiti stabiliti dalle leggi di settore;
o) realizzazione di elementi di arredo urbano che non comportino volumetria;
p) recinzioni, muri di cinta e cancellate a chiusura di fondi privati, purché non ricadenti in zona A e B0 o singoli edifici ad esse equiparati o che non interessino la fascia di rispetto della viabilità pubblica o aperta al pubblico; le recinzioni utilizzate in zona agricola per il pascolo degli animali non stabilmente ancorate al terreno;
q) collocamento, modifica o rimozione di lapidi, stemmi, insegne, targhe, decorazioni e simili; la collocazione di cartelli o di affissi pubblicitari e di segnali indicatori anche se interessino la viabilità pubblica o aperta al pubblico e le relative fasce di rispetto;
r) strutture ricettive turistiche all’aria aperta e allestimenti mobili di pernottamento installati a cura della gestione delle strutture turistiche, purché espressamente ammesse dallo strumento urbanistico comunale e nel rispetto dei requisiti previsti della legge regionale in materia di turismo e dei seguenti requisiti: 1) conservino i meccanismi di rotazione in funzione; 2) non possiedano alcun collegamento permanente al terreno; 3) gli allacciamenti alle reti tecnologiche siano rimovibili in ogni momento;
s) appostamenti per l’attività venatoria nei limiti dimensionali e tipologici disciplinati dalla legge regionale di settore;
t) demolizione delle opere abusive e ripristino dello stato dei luoghi;
u) realizzazione di volumi tecnici che si rendano indispensabili a seguito dell’installazione di impianti tecnologici necessari per le esigenze degli edifici esistenti e che non alterino la sagoma dell’edificio.

 Interventi soggetti a DIA (art. 17)

Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività:

a) gli interventi di manutenzione straordinaria;
b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia, comprendenti anche la completa demolizione e ricostruzione, con la stessa volumetria, sagoma e sedime;
d) la realizzazione di chioschi per la vendita, la somministrazione, la lavorazione di beni di consumo, nonché la collocazione di tende relative a locali d’affari e altri manufatti relativi a esercizi pubblici;
e) la realizzazione di pertinenze di edifici esistenti non realizzabili ai sensi dell’articolo 16 e che comportino un aumento fino al 20 per cento del volume utile dell’edificio o dell’unità immobiliare esistenti se a destinazione residenziale o del 20 per cento della superficie utile dell’edificio o dell’unità immobiliare esistenti se a uso diverso dalla residenza;
f) gli interventi su edifici esistenti volti alla realizzazione di abbaini, terrazze a vasca e poggioli aggettanti, fino alla larghezza massima di 1,60 metri lineari, di balconi, rampe, scale aperte, cornicioni, canne fumarie e torrette da camino;
g) le opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti che alterino la sagoma dell’edificio;
h) le recinzioni, i muri di cinta e le cancellate ricadenti in zona A e B0 o singoli edifici a esse equiparati o che interessino la fascia di rispetto della viabilità pubblica o aperta al pubblico;
i) gli scavi per la posa di nuove condotte sotterranee lungo la viabilità pubblica esistente, nonché la realizzazione di infrastrutture a rete e di impianti finalizzati alla distribuzione locale di servizi di interesse pubblico e gli impianti idraulici agrari;
j) la realizzazione di cappelle, edicole, monumenti e opere cimiteriali non realizzabili in attività edilizia libera;
k) le opere sportive che non comportino volumetria utile ivi comprese le opere di copertura stagionale delle strutture;
l) i parcheggi previsti dalla legge per gli edifici e le unità immobiliari, interrati o seminterrati, realizzati nell’area di pertinenza urbanistica o in altra area avente la stessa destinazione di zona o comunque in zona urbanisticamente compatibile, purché la distanza non superi il raggio di 500 metri; il Comune può autorizzare una distanza maggiore non superiore a 1.000 metri nei casi in cui non è possibile rispettare il predetto limite; il legame pertinenziale è definito in un atto unilaterale d’obbligo da trascrivere nei registri immobiliari.