Una tettoia di troppo

Occupo un appartamento inserito in una palazzina di tre piani confinante con un’altra d’identiche caratteristiche. Recentemente il proprietario dell’appartamento sito al primo piano di quest’ultima ha costruito e fatto installare al di sopra del proprio balcone una tettoia

che, di fatto, risultando prospiciente le finestre del mio appartamento, crea una sorta di passaggio che, in pratica, permette a chiunque di entrare potenzialmente senza alcuna fatica nel mio appartamento, dovendo in tal caso unicamente rompere il vetro per il suo ingresso. Ho segnalato questo fatto al mio vicino, invitandolo a rimuovere il manufatto, ma senza alcun risultato. Dinnanzi alla mancata collaborazione del mio vicino, cosa posso fare per risolvere il problema?

Lettera firmata

Preliminarmente va precisato come l’art. 873 c.c. disponga che le costruzioni sui fondi finitimi, se non sono unite od aderenti (non è il nostro caso), debbano essere tenute a distanza non minore di tre metri.

Ora: poiché le due palazzine segnalate dal signore rispettano tale distanza minima è ovvio che quest’ultima, con la costruzione della tettoia, è stata alterata a tutto danno del signore che lamenta l’inconveniente rappresentato dal posizionamento della tettoia, la quale, di fatto, viene a costituire una vera e propria pedana d’accesso (indesiderato!) di terzi che potrebbero introdursi in casa attraverso una finestra.

Innanzitutto bisogna chiedersi quale sia il soggetto legittimato a proporre una qualsiasi iniziativa nei confronti del condomino che con l’erezione della tettoia ha creato il problema lamentato. Sicuramente in prima istanza il soggetto legittimato ad attivarsi per risolvere il problema è l’amministratore condominiale, il quale agendo in nome e per conto del signore “danneggiato” dovrà formalmente invitare l’altro, il vicino, a adoperarsi affinché l’inconveniente lamentato sia rimosso.

È indubbio che il manufatto contestato potrebbe essere ridotto di dimensioni o nel caso più drastico abbattuto, non solo e non tanto per mettere a tacere la doglianza del signore (ingresso indesiderato nel suo appartamento di terzi), ma anche (se non soprattutto) per ripristinare quelle distanze minime fra un manufatto e l’altro che la legge richiede.

Nell’ipotesi (peraltro abbastanza probabile) che il condomino confinante non presti spontaneamente la sua collaborazione, al signore (od all’amministratore in nome e per suo conto) non resterà che rivolgersi al Giudice chiedendo la demolizione della tettoia, a patto che possa dimostrare la fondatezza delle sue lagnanze. Questo tipo d’azione è disciplinato dall’art. 1171 c.c. con la denominazione di denuncia di nuova opera, istituto questo finalizzato a fornire al nostro condomino “danneggiato” un mezzo efficace per ottenere la soluzione del suo problema. Tale soluzione, una volta rivolta la propria istanza al Giudice con l’ausilio di un avvocato, potrà avere esiti differenti.

Se l’opera è in corso (non mi pare sia il caso prospettato) il Giudice sospenderà cautelativamente i lavori in attesa dell’espletamento di perizie apposite finalizzate alla constatazione oggettiva dello stato dei luoghi, e quindi della fondatezza delle doglianze del signore. Una volta esplicitate le verifiche del caso, il Giudice, qualora lo ritenga, potrà disporre la demolizione del manufatto od in via subordinata la riduzione dell’opera, intendendosi in questo secondo caso la soluzione attraverso la quale le dimensioni dell’opera vengono ad essere adeguatamente riconsiderate alla luce di due principi assoluti: il rispetto della distanza minima di cui si è fatto cenno poc’anzi (tre metri tra un manufatto e l’altro); la rimozione dell’inconveniente principale lamentato dal signore, ovverosia la facilità d’accesso al suo appartamento (accesso indesiderato) da parte di terzi attraverso la tettoia contestata.

Ovviamente qualora l’opera sia ormai completata (è il caso prospettato dal signore che mi ha posto il quesito) il Giudice potrà operare unicamente in via interventizia e non sospensiva, optando quindi, previe le verifiche del caso come sopra enunciate, o per la demolizione o per la riduzione dell’opera.

Da ultimo, non certo in ordine d’importanza, va evidenziato al signore che in caso d’accoglimento della sua istanza, il Giudice disporrà anche la condanna alle spese a carico del condomino inadempiente, permettendo così al signore di ottenere il rimborso di tutte le spese legali sostenute per avere giustizia. 

avv. Marcello Giordano