Condominio: la manutenzione dei pavimenti

Recentemente mi sono visto mio malgrado costretto a rifare il pavimento della cucina del mio appartamento. Premetto che vivo al terzo piano e che sotto di me si trova la cucina di un altro condomino. Nel corso dei lavori mi sono accorto che la trave di legno che sorregge la struttura del pavimento era completamente mangiata dai tarli. Nel coprire le spese dei lavori necessari al ripristino della situazione si può chiamare in causa il condominio? (Lettera firmata)

Per rispondere a questa domanda ci facciamo come consuetudine aiutare dal Codice Civile (e più precisamente dall’art. 1125) e dalla competenza del nostro esperto, Daniele Dolce, titolare dello studio di amministrazioni stabili Samaritan di Trieste. “La risposta al quesito formulato dal nostro lettore – esordisce Dolce – è, purtroppo per lui, negativa: al condominio, in questo caso, non si può imputare nessuna responsabilità e di conseguenza nessuna spesa”.

Tuttavia il costo per il ripristino della trave e del solaio non è imputabile al solo condomino che ha fatto i lavori, e questa è una consolazione che vale il 50% della spesa e la risposta si trova proprio nel già menzionato articolo 1125 C.C., che regolamenta la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. In questo caso si parla quindi di solai. “L’articolo – spiega Dolce – afferma testualmente che le spese sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

Insomma, la responsabilità e le spese per risistemare il solaio sono da dividere tra chi vive al piano di sopra (che non vuole vedersi crollare il pavimento sotto i piedi) e quello del piano di sotto (che non vuole vedersi piombare in casa il vicino del piano superiore). In questo caso, essendo il nostro lettore al terzo piano ed essendoci un condomino al piano di sotto la spesa deve obbligatoriamente essere ripartita tra i due. Nessuna responsabilità o spesa può essere addebitata al condominio.

Diversa ancora sarebbe stata questa nostra riflessione qualora il condomino fosse stato l’abitante del piano terra (sotto il quale non c’è altro che terra) o dell’attico (sopra il quale ci fosse solo la copertura del tetto di proprietà indivisa tra i condomini). “In questo caso – rileva Dolce – restano a suo carico il 50% delle spese, mentre la restante parte dovrà essere divisa in millesimi tra tutti (compreso il condomino che ha riparato il danno di sua competenza) i condomini. Questo perché il condominio è proprietario della proiezione dello stabile verso il basso e verso l’alto”.

Ancora diverso sarebbe stato il discorso nel caso del condomino del piano terra e di quello dell’attico se rispettivamente sotto e sopra il loro appartamento ci fossero state cantine o soffitte di proprietà. “Nel caso di questa eventualità – conclude Dolce – la spesa si deve ripartire proporzionalmente tra il condomino che ha scoperto il danno e i proprietari delle cantine e delle soffitte”.

Giuseppe Morea