Sono il proprietario di un appartamento in una palazzina di recentissima edificazione che chiamerò “Residenza Quercia”, confinante con la palazzina gemella “Residenza Tiglio”, per restare in ambito botanico. Le palazzine, costruite dalla stessa impresa edile nello stesso periodo e con le stesse caratteristiche tecniche, sono composte da sei appartamenti ciascuna.
Queste palazzine, inoltre, sono attaccate l’una all’altra su un “fianco” ma sono due entità perfettamente distinte poiché hanno due ingressi, due numeri civici e due amministratori differenti. Il problema sorge perché esiste alle spalle delle palazzine una rampa dei box che “collega” le due palazzine. Per accedere a questa rampa occorre attraversare un cortile che si trova nella proprietà dei condomini del Tiglio. Sull’atto di compravendita è scritto che la palazzina Tiglio “concede il diritto di servitù di passo carraio alla Residenza Quercia per l’accesso ai box senza possibilità di sosta”. Tra i condomini della Residenza Tiglio c’è un signore che pretende di non far transitare a piedi, in bicicletta e/o in motorino attraverso quel cortile i residenti della Quercia adducendo il fatto che la servitù di passo carraio dovrebbe servire solo alle auto e senza che si possano fermare. “Le bici possono essere messe sulle spalle e fatte passare attraverso le scale interne della palazzina Quercia”, ha ribattuto ad una mia rimostranza questo signore. Chi ha ragione?
Lettera firmata
Premettiamo che non esiste un preciso riferimento normativo nel Codice Civile riguardo alle diverse nature delle servitù di passaggio. Tuttavia, con un certo grado di approssimazione è possibile immaginare quale potrebbe essere la decisione di un eventuale arbitro o giudice in questa complessa vicenda “urbanistica” e civile.
Le cosiddette servitù prediali in questione sono regolate dal Codice Civile nel Libro Terzo “Della Proprietà” a partire dal Titolo VI e in particolare dagli articoli che vanno dal 1027 al 1032. In questi pochi articoli (quelli seguenti si riferiscono all’acquedotto e agli scarichi coattivi e quindi non ci riguardano) le indicazioni fornite sono abbastanza generali.
Le definizione un po’ tecnica che viene data è la seguente: «La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario». Quindi, la servitù, quando esiste è catalogata come “peso” per il proprietario del fondo gravato da servitù, che evidentemente ha un qualche svantaggio (ad esempio l’uso non esclusivo di un passaggio).
Nell’atto di compravendita si farà certamente riferimento all’art. 1029 che ammette «la costituzione di una servitù per assicurare a un fondo un vantaggio futuro». È il caso dei residenti nella palazzina Quercia che hanno acquistato sulla carta un appartamento, non ancora costruito, con assicurato il vantaggio futuro (alla conclusione dei lavori di edificazione) di passaggio attraverso il fondo di proprietà della palazzina Tiglio.
Nel nostro caso è difficile asserire che siamo in presenza di usucapione di servitù “completa” perché le palazzine sono molto recenti e non è passato il tempo sufficiente ad usucapire coattivamente la servitù (art. 1031 e art. 1032). La situazione che ci viene posta dal lettore, infatti, non parla di servitù in senso lato, ma di una specifica forma di servitù, quella di passo carraio. Sarà quindi possibile che un giudice emetta una sentenza che giustifichi la servitù di passaggio anche pedonale in quanto si può ritenere che la servitù di passo carraio inglobi al suo interno anche quella di passaggio pedonale.
Tuttavia sarà più probabile che il nostro giudice incroci questi articoli del Codice Civile con quegli del Codice della Strada. Si scoprirà allora che in senso stretto la servitù di passo carraio riguarda esclusivamente i veicoli e non i pedoni. Con una precisazione: motorini, scooter, moto, quad ma anche le biciclette sono da considerarsi (se uno ci sale sopra e non le porta a mano) veicoli a tutti gli effetti.
La risposta (più probabile) alla domanda del nostro lettore della palazzina Quercia, quindi, è quella che prevede la possibilità di continuare a passare attraverso la proprietà della palazzina Tiglio con l’automobile (naturalmente, ma su questo non ci sono polemiche), in sella ad uno scooter, ad un motorino, ad una moto o ad una bicicletta, ma non a piedi.
Questi sono comunque i tipici casi in cui a fugare ogni dubbio ci pensa la Corte di Cassazione. Con questa problematica così specifica, però, non abbiamo trovato sentenze precedenti.
Giuseppe Morea
