Il dissenso sulle liti condominiali

Il mio condominio, nel corso di una recente assemblea, ha deciso di promuovere una causa contro il condominio adiacente per un problema di infiltrazioni d’acqua che si sono verificate nella zona delle cantine del nostro stabile. Io che non reputo giusta questa causa, posso rifiutarmi di entrarci e di conseguenza non essere costretto a sostenere le spese legali? (Lettera firmata)

Gli elementi necessari per rispondere a questa domanda si possono trovare all’interno dell’articolo 1132 del Codice Civile, che nel dettaglio ci illustrerà il nostro esperto Daniele Dolce, amministratore di condomini e titolare dello studio di amministrazione stabili Samaritan. Ma prima vediamo cosa ci dice letteralmente il citato articolo:

«1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti.

1. Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

2. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

3. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente».

Il testo normativo è abbastanza chiaro, ma conviene procedere con ordine al fine di chiarire tutte le conseguenze dei vari commi. “Innanzitutto – spiega Dolce – il singolo condomino può separare la propria responsabilità dal resto del condominio nel caso in cui si trovi in disaccordo su un’azione legale da intraprendere o sulla resistenza a una richiesta che viene fatta al condominio. Perché la sua scelta abbia un valore legale, è necessario che entro 30 giorni dalla notifica della delibera assembleare il condomino che vuole dissociarsi lo notifichi all’amministratore attraverso lettera raccomandata con ricevuta di ritorno”.

I 30 giorni sono calcolati dal giorno dell’assemblea, qualora il condomino dissenziente sia stato presente alla riunione, oppure dalla data in cui riceve la raccomandata con il verbale dall’amministratore, nel caso in cui fosse stato assente all’assemblea che ha deliberato l’azione legale. La procedura tradizionale prevede quindi l’invio a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno all’amministratore della propria dichiarazione di condomino dissenziente in base all’articolo 1132 del Codice Civile. La dichiarazione ha naturalmente valore legale. In alcuni casi, a discrezione dell’amministratore, è possibile evitare la lettera raccomandata con ricevuta di ritorno se il condomino dissenziente sia presente all’assemblea e chieda di verbalizzare la sua posizione. È una prassi abbastanza diffusa.

“Il secondo comma – prosegue il nostro esperto – sancisce che il condomino dissenziente non si deve accollare nessuna spesa (solitamente legale, ndr) che il condominio ha sostenuto nel corso della diatriba che lo ha visto sconfitto e che ha diritto di vedersi rimborsare le eventuali spese sostenute”. In caso di condominio sconfitto e costretto a pagare le spese legali, quindi, il condomino dissenziente non dovrà pagare neanche un centesimo.

Un po’ diverso, invece, il caso in cui il condominio risulti vincente nella causa o nella diatriba, come si evince dal terzo comma, scritto in un burocratese non proprio a portata di tutti. “Il terzo comma – conclude Dolce – vuol dire che se il condominio esce vincitore dalla causa e i benefici che si ottengono da questo successo sono superiori alle spese, anche il condomino dissenziente dovrà pagare al condominio la quota delle spese, dal momento che anche lui ne trae diretto beneficio”.

Facciamo un esempio: se il condominio ottiene un rimborso economico superiore alle spese, anche il condomino dissenziente si troverà con un “guadagno” nel conto corrente del condominio e dovrà quindi mettere la sua quota per pareggiare il suo “debito”.

Più chiaro forse è l’esempio di una concessione di una servitù di passaggio. Essa deve essere valutata (ad esempio 10.000 euro) da un perito e ad essa devono essere sottratte le spese (ad esempio 6.000 euro) per un totale “guadagno” di tutti i condomini di 4.000 euro. Anche il condomino dissenziente godrà della servitù di passaggio e sarà quindi tenuto a versare al condominio la sua quota in millesimi dei 6.000 euro frutto della vittoria legale, ovvero delle spese necessarie ad ottenere un risultato che porta beneficio anche a lui. Se invece da una vittoria i calcoli portano a verificare che il condominio ha comunque dovuto sostenere più spese che non benefici o ricavi, il condomino dissenziente non dovrà versare neanche un centesimo.

Giuseppe Morea