I morosi non sono amati in un condominio

Il condomino che non paga è un evento che, per fortuna, non è all’ordine del giorno negli stabili della nostra regione, ma si tratta di casi tutt’altro che isolati, che a macchia di leopardo interessano una percentuale non trascurabile di comunioni immobiliari. Stiamo parlando di condomini morosi, cioè coloro che non pagano la rispettiva quota delle spese di ordinaria amministrazione dello stabile in cui sono proprietari di uno o più enti.

È chiaro che questo comportamento espone economicamente (a volte per cifre anche molto alte ma spesso per importi relativamente bassi) tutti gli altri condomini. Perché? Perché la responsabilità di un condominio è intesa “in solido” e ciò significa che tutti i proprietari sono contemporaneamente responsabili relativamente alla parte millesimale di proprietà, anche economicamente dei debiti che il condominio contrae, anche se questo avviene a causa di uno solo di loro.

Entra allora in scena l’amministratore dello stabile che, per vocazione e per legge, deve comportarsi come un buon padre di famiglia. La sua rassicurante figura si premura in qualche caso di fare un primo sollecito telefonico al condomino moroso richiedendo il corrispettivo importo. Qualora questo primo tentativo faccia registrare il classico buco nell’acqua, è usanza spedire una raccomandata (di cui resta traccia, in caso di future contestazioni) all’interessato. Se anche in questo caso la (non) risposta non lascia presagire la rapida soluzione del problema, l’amministratore ha diritto di rivolgersi ad un legale anche senza passare attraverso la delibera assembleare. Quest’ultimo sollecita per la terza volta il moroso, e successivamente emana un decreto ingiuntivo. Il passo ulteriore è il pignoramento dell’immobile e poi la sua messa all’asta. Il motivo sta anche nel fatto che gli amministratori non accettano praticamente mai che i conti correnti degli stabili che hanno in gestione siano in rosso, a meno che non ci sia una precisa (ma comunque molto poco gradita e solitamente evitata) delibera assembleare che bisogna depositare in banca per ottenere un fido.

Riprendendo il filo dalla messa all’asta dell’immobile, bisogna intanto sottolineare alcune premesse che assiomaticamente rientrano all’interno di una vicenda simile. Il condomino che non paga quanto gli spetta, non lo fa solitamente per capriccio. La sua situazione finanziaria è molto precaria ed è verosimilmente sommerso da debiti con banche (mutui, prestiti), finanziarie (magari per l’acquisto di automobili o prodotti elettronici), Uniriscossioni, Agenzia delle Entrate.

Il condominio, nel momento in cui si affida ad un legale, vede schizzare alle stelle il costo dell’ammanco causato dal condomino moroso. Inoltre, con la messa all’asta dell’immobile scattano automatici altri conti da saldare con il perito che effettua la stima, il notaio… Anche dopo la vendita all’asta del bene non è assolutamente scontato che il risultato inizialmente perseguito sia raggiunto. Il condominio ha infatti diritto di recuperare subito le spese notarili, legali, di pubblicità dell’asta e delle consulenze sostenute per mettere all’asta l’abitazione del moroso, ma prima di poter recuperare anche le spese che hanno generato tutto questo bailamme bisogna sottrarre il denaro che sarà intercettato dai cosiddetti creditori privilegiati (banche, Agenzia delle Entrate, Uniriscossioni) che vantano crediti precedenti.

Ecco perché, una volta assorbiti i debiti pregressi con i creditori che si sono “insinuati nel credito”, l’incasso della vendita all’incanto potrebbe essere già più che esaurito al momento di saldare le spese ordinarie del condominio. Inevitabile quindi che a mettere comunque mano al portafogli siano gli altri proprietari, dal momento che le bollette della luce, del gasolio, in caso di riscaldamento centralizzato, dell’impresa di pulizie e così via devono comunque essere saldate.

Indirettamente, però, gli altri condomini hanno ancora una via d’uscita per non restare con un palmo di naso. Chi ha acquistato all’asta l’immobile del condomino moroso, infatti, si è anche impegnato (dopo essere stato ovviamente avvisato) a saldare i debiti contratti dal precedente proprietario negli ultimi due anni. Per quanto riguarda i debiti precedenti, invece, a quel punto non si può pretendere di più dal momento che il fondo del barile è stato ormai raschiato.

Giuseppe Morea