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Mar, Ott

Tabelle condominiali: per il riconteggio delle quote millesimali non serve l’unanimità

Vita di condominio
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Nella palazzina in cui abito, composta da otto enti abitativi, è stato recentemente terminato un intervento edilizio consistito nell’abbattimento di un vecchio fabbricato (una specie di deposito attrezzi) posizionato nella corte comune, il quale è stato sostituito da una stanza in più che il proprietario del piano terra ha creato per ampliare il suo appartamento. Preciso che tutto è stato fatto in regola e che il proprietario dell’appartamento “ingrandito” ha corrisposto una certa cifra a ciascun condomino per potersi appropriare di quel vecchio deposito ormai inutilizzato. Ora il problema è relativo alle nuove tabelle millesimali per il calcolo delle spese condominiali. Il condomino che ha allargato il suo appartamento dice che pagandoci per poter entrare in possesso di quello spazio ha annullato ogni possibile modifica alle tabelle millesimali. Evidentemente ora dovrebbe pagare di più per la gestione del condominio perché ricalcolando le quote lui ne ha un po’ di più rispetto a prima. Risultato? Tutto bloccato dal suo veto e così le tabelle sono sempre quelle. È giusto? Cosa possiamo fare? (Lettera firmata)


Intanto non è giusto il teorema del suo vicino. Anche se il condomino che ha allargato l’appartamento ha pagato i condomini per appropriarsi di una parte comune, non è assolutamente collegabile il fatto che le tabelle non devono cambiare. Fino a poche settimane fa, però, questo signore avrebbe avuto gioco facile bloccando con il suo veto la revisione delle tabelle millesimali, che per prassi vengono modificate solo dall’unanimità di consensi da parte di tutti i condomini. E invece ci sono grandi novità in tema di calcolo (e soprattutto ricalcolo) delle tabelle millesimali condominiali. Una recentissima sentenza della Cassazione a Sezioni Unite (n. 18477 del 9 agosto 2010) ha infatti stabilito che per ottenere la revisione delle tabelle millesimali sarà sufficiente avere la maggioranza e non servirà, per l’appunto, più l’unanimità.


Le tabelle millesimali hanno una parte importantissima nella gestione economica, contabile e amministrativa di uno stabile dal momento che rappresentano le quote di proprietà dei singoli condomini, espresse come rapporto tra l’unità immobiliare e l’intero edificio di cui essa fa parte, il quale è supposto pari a 1.000/1.000 (e da qui il nome). Per intenderci e semplificare al massimo: se il conto del restauro del vano scale è di 10.000 euro e il sigaltnor Rossi è proprietario di 100/1.000 dovrà pagare 1.000 euro. Le quote millesimali servono però anche per alcune votazioni in assemblea e questi due motivi le rendono quindi molto importanti.


Cosa accade quando ad un condominio vengono apportante modifiche strutturali, come sopraelevazioni o ampliamenti (come nel caso del nostro lettore)? È evidente che è necessario modificare le tabelle riportando le quote delle singole unità a nuovi livelli. Il tutto è reso necessario non tanto e non solo per via dell’aumento delle superfici ma soprattutto perché (almeno nei nostri esempi), aumentano a volte anche sensibilmente i costi di gestione, che quindi devono essere calibrati secondo equità.

 

Ebbene, fino ad oggi, o meglio fino al 9 agosto scorso, per sentenziare la necessità di modificare le tabelle millesimali di un condominio, occorreva il consenso unanime dell’assemblea. Dal momento che però la modifica delle tabelle millesimali finisce sempre per danneggiare qualcuno, questa circostanza subiva una sorta di “veto permanente” da parte dei condomini che rischiavano di perdere dal riconteggio. Insomma, si venivano a creare situazioni d’impasse che potevano durare anche anni. Chi voterebbe a favore del riconteggio sapendo di darsi una zappa sui piedi?


Questi stalli avvenivano nonostante il fatto che l’azione di revisione sia disciplinata dall’art. 68 del Codice Civile ed ammessa non solo per correggere gli errori tecnici ma anche quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.


Spesso, quindi, per denunciare profonde trasformazioni in ambito condominale, come ampliamenti, sopraelevazioni e trasformazione di sottotetti in abitazioni, era necessario rivolgersi al Giudice, con la conseguente attesa di lunghi tempi giudiziari. Con la sentenza che abbiamo citato in apertura è stata ribaltata questa prassi dell’unanimità (che non era comunque mai stata disciplinata attraverso le leggi) ed è stato nel contempo sancito che è sufficiente la maggioranza dei condomini per procedere al riconteggio delle quote millesimali.


Perché questa decisione? Semplice: le tabelle devono essere allegate al Regolamento di condominio, documento per la cui approvazione è sufficiente la maggioranza dell’assemblea. Non aveva senso quindi che un allegato al Regolamento (quindi di importanza minore) venisse modificato e votato all’unanimità. Con questa sentenza viene dato un bel colpo di forbice ad una delle cause più frequenti di liti in un condominio, ma soprattutto permetterà di ridistribuire in modo equo e in breve tempo i costi di gestione derivati da ampliamenti e modifiche strutturali agli edifici, oltre che da ampliamenti e modifiche effettuati da parte di alcuni condomini e non regolarizzati (anche) dal punto di vista tabellare.

 

Giuseppe Morea



In collaborazione con Help!