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Dom, Nov

L'esperto risponde: Seconda casa per le ferie: un investimento da non sottovalutare

Mercato e valutazioni immobiliari
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 Gentile lettrice, la casa delle vacanze, acquisto o locazione, è un dilemma comune a molte persone a cui è difficile rispondere in maniera univoca, in quanto richiede sicuramente una valutazione soggettiva, ma cerchiamo di dipanare i principali dubbi.


Prima di tutto l’acquisto di una casa per le vacanze, da un lato implica la decisione di trascorrere le proprie ferie sempre nella stessa località (anche se, come vedremo, non in assoluto), e quindi bisogna essere certi di ciò, dall’altro fornisce l’occasione di vivere la stessa località “mettendovi radici”, ovvero facilità la socializzazione e la conoscenza approfondita del luogo di villeggiatura. Di certo se consideriamo solo la spesa da effettuare per l’acquisto di un immobile e la confrontiamo con il prezzo praticato per una locazione stagionale o, addirittura, di uno o due mesi, il paragone non potrà mai reggere. Ma la convenienza va valutata diversamente. Infatti il denaro investito per un immobile normalmente non solo mantiene il proprio potere di acquisto, ma spesso può dare importanti soddisfazioni in termini di accrescimento dell’investimento effettuato. Dobbiamo come sempre compiere queste valutazioni su un periodo di tempo medio-lungo, quindi di almeno dieci anni, e paragonarlo alla locazione, di fatto soldi spesi e non investiti.
La casa in proprietà genera costi (manutenzioni, tasse, spese condominiali), ma nonostante ciò, se si valuta l’acquisto in località che offrano un buon potenziale di crescita turistica negli anni, tali costi vengono facilmente ed abbondantemente assorbiti dalla rivalutazione del valore immobiliare. Dai dati certi, di cui si può avere traccia nel mercato immobiliare italiano e che partono dagli anni Sessanta, l’incremento medio del valore degli immobili, depurato dall’inflazione, si aggira intorno al 10% annuo. Quindi con una potenzialità di raddoppio nel decennio.
È vero che i cinquant’anni trascorsi sono stati segnati da fasi definite veri e propri boom immobiliari, dovuti alla forte propensione del nostro popolo all’ambizione di possedere una casa in proprietà, e che, ad oggi, circa l’80% delle famiglie italiane ne possiede già una, ma è altrettanto vero che gli ultimi dieci anni sono stati caratterizzati da una fortissima richiesta verso le case vacanze in località turistiche. Oggi su 31,2 milioni di case private, oltre 3 milioni sono tenute a disposizione per le vacanze, pari a circa il 10% dell’intero patrimonio immobiliare privato italiano. E non è un caso che dagli ultimi dati rilevati in Italia, i valori al metro quadrato più elevati si registrino in famosissime località turistiche, tra le quali spiccano l’arcinota Cortina d’Ampezzo (sino a 20.000 euro/mq), Santa Margherita Ligure, Madonna di Campiglio, Capri, Porto Cervo (circa 15.000 euro/mq), tali da superare la media dei valori immobiliari riscontrati per esempio nei grandi centri come Milano e Roma (rilevazioni Nomisma 2009). Solo dieci anni fa, questi valori non superavano la metà del valore attuale.
Ecco quindi che una casa vacanza può e deve essere considerata sotto il punto di vista dell’investimento, di cui però goderne direttamente con l’utilizzo. Inoltre in caso di inutilizzo (e mi riallaccio al discorso in apertura sulla scelta di trascorrere le proprie ferie sempre nella medesima località) possono essere affittate a vacanzieri, spesso disposti a pagare somme elevate per una sola settimana di vacanza. Certo, ci sono i costi di gestione, le tasse derivanti dalla proprietà (Ici) e le manutenzioni, ma facilmente se si è disponibili a programmare le proprie vacanze e a dare in locazione il proprio immobile per qualche settimana, questi possono essere praticamente azzerati.
Anche il nostro territorio offre numerose opportunità di scelta di una casa turistica, da valutare seriamente, in quanto altri studi effettuati ci dicono che la fruizione migliore di una seconda casa avviene se essa si trova a non più di due ore e mezza di automobile dalla propria residenza principale. Ecco allora che le località balneari Lignano e Grado, Duino, Sistiana, la Costiera Triestina e Muggia, offrono opportunità immobiliari decisamente adatte a una casa vacanza di facile raggiungimento. I valori oggi sono stabili, nonostante la crisi economica mondiale, a conferma che si tratta molto spesso di ottimi investimenti. Dobbiamo essere pronti ad investire sino a 5/7.000 euro al metro quadrato per gli immobili di maggior pregio in queste zone, magari affacciati sul mare (a Muggia tra i 3 ed i 4.000 euro al metro quadrato). Con il vantaggio che questi immobili, specialmente per le seconde case nella provincia di Trieste, possono essere locati anche nei mesi invernali, ovviamente a prezzi competitivi, in modo tale da recuperare le spese di gestione che abbiamo citato prima.
Insomma per quanto mi riguarda non ho dubbi nel consigliare l’investimento in una seconda casa, ma sempre con la massima attenzione. Un’analisi attenta dei costi di gestione, della capacità di rivalutazione e delle potenzialità di locazione, possono infatti permettere di percepire un reddito da utilizzare qualora abbiate voglia di “cambiare aria” e affittare una casa vacanze in un’altra località. Spero di aver fornito, seppure in modo sintetico, informazioni utili su questo mercato, ancora non molto conosciuto ma in forte crescita. Non mi resta che augurarvi buone vacanze!

foto: Kinga Cichewicz