Russia - Il mercato immobiliare a Mosca

Sembrano passati secoli dai giorni della perestrojka. Oggi come oggi la Russia è un candidato molto prossimo - sostengono alcuni - all'ingresso nell'Organizzazione Mondiale per il Commercio (OMC), il che permetterà agli operatori stranieri di penetrare maggiormente il mercato locale, laddove invece andrà a beneficiare relativamente le esportazioni russe all'estero, dato che in buona parte queste ultime sono già esentate da dazi doganali.

Ad ogni modo è innegabile il processo di apertura all'Occidente che si sta protraendo già da diversi anni. E' innegabile, ma ancor di più si è rivelato necessario, perché la gente ha cominciato ad aspirare a standard qualitativi più elevati di quelli a cui il passato l'aveva costretta. Basta passeggiare per le vie di Mosca per capirlo.

Mosca è diventata da sola l'impero, il cuore pulsante di tutta la Federazione Russa, verso cui affluiscono su ponti d'oro tutte le ricchezze e gli interessi di holding provenienti da tutto il mondo. Architetture iper-moderne si slanciano nei cieli sopra la capitale come moderne torri di Babilonia, pubblicità mastodontiche ammiccano alle spalle dei monumenti storici che hanno immortalato la gloria e l'ambizione del passato, e che paiono oramai l'eco sbiadita di tempi remoti.

Stando ad un recente sondaggio della statunitense Mercer Human Resource Consulting - capofila nel settore risorse umane e nei servizi di consulenza ad esso correlati - nel giugno 2006 Mosca risultava la città al mondo col costo della vita più elevato, avendo scalzato dal podio addirittura Tokyo e Londra. La statistica partiva dal punteggio di riferimento assegnato alla città di New York (100) basato sul computo dei costi legati al settore abitativo, a trasporti pubblici, cibo, vestiario, articoli per la casa e intrattenimento. Mosca ha totalizzato 123.9 punti!

Ma basta passeggiare per le strade o scendere nei labirintici dedali della metropolitana per aver conferma di come in realtà la maggioranza della popolazione non abbia la possibilità di apprezzare la "bella mosco-vita".

Per molti in realtà i vari bar, locali ed addirittura molti supermercati sono diventati off-limits, e se vogliono far quadrare i delicati conti familiari comprano i prodotti alimentari nei mercatini di periferia o nelle botteghe di quartiere.

A far da contraltare a questa dura realtà ci pensano però le nuove generazioni di manager rampanti che sono il frutto di quel capitalismo sfrenato e selvaggio che si è venuto a creare dal nulla con la fine dell'Unione Sovietica. Più passa il tempo, più Mosca sembra una città cucita su misura su di loro, un'oasi per soli ricchi.

Prova ne è l'andamento del mercato immobiliare.

Bisogna partire dal presupposto che la privatizzazione del regime di proprietà immobiliare, come in tutti i paesi al di là dell'ex-"cortina di ferro" - anche in quelli cui già l'UE ha spalancato le sue porte - è un fenomeno ancora relativamente giovane, che continua talora a convivere con istituzioni di chiara derivazione comunista. Un esempio sono le kommunalke, unità immobiliari di cui gli intestatari possiedono "quote", da cui dipende il loro diritto di disporne.

Negli ultimi anni l'edilizia abitativa ha manifestato una forte vivacità sia attraverso la demolizione che attraverso il recupero conservativo di palazzine pre-esistenti, rivestite ora di un tocco di modernità più in linea con le esigenze estetiche dei nuovi ricchi. Molti lotti urbani del demanio sono stati assegnati all'edificazione di nuovi quartieri residenziali, ed allo stesso tempo i confini periferici della città sono andati espandendosi inglobando così i suoi immediati sobborghi per dare sistemazione alla manodopera sottocosto impiegata nei cantieri - spesso proveniente da regioni economicamente più svantaggiate della Federazione Russa o dal Caucaso - o a giovani nuclei familiari che non potevano  permettersi di abitare nella Mosca metropolitana.

In tutto questo la cosa stupefacente è rappresentata dai prezzi a cui i suddetti immobili vengono immessi sul mercato, come si evince dalla tabella riassuntiva elaborata da una rivista specializzata nell'andamento del settore immobiliare a Mosca (v.sotto).

Una delle cause di ciò - dicono gli esperti dell'IRN, l'Osservatorio Immobiliare locale - è il numero insufficiente di metri quadri che il governo assegna all'edilizia abitativa rispetto a quanti sarebbero necessari a soddisfare la domanda crescente della popolazione.

Continua a manifestare costante vitalità il mercato dell'usato, tendenzialmente più accessibile, ma anche le nuove costruzioni, nonostante un rincaro nel corso del 2006 pari al 150% (!) nei valori al metro quadro, vengono assorbite abbastanza rapidamente.

MOSCA suddivisione in distretti e valori medi al m² (in €)

dati estratti da "Novyj Adres", №11 (31) - novembre 2006

Il processo di compravendita

In teoria il processo di compravendita in Russia non sembra affatto complicato, anche perché l'accesso al mercato immobiliare non è in alcun modo inibito agli investitori stranieri.

La realtà dei fatti è però che bisogna agire con estrema cautela e verificare che i titoli di proprietà e l'immobile stesso non presentino situazioni poco chiare né nello stato di fatto, né di diritto.

Basti pensare che si trovano sul mercato immobili in vendita che sono già stati compresi dalle autorità in un piano di demolizione che da lì a qualche anno costringerebbe l'improvvido acquirente ad un'espropriazione per pubblica utilità, o unità abitative su cui terzi vantano diritti reali che limiterebbero la capacità di disporne del nuovo proprietario.

Per questi e per molti altri motivi - tra cui il fatto che il russo per molti stranieri non è esattamente la più facile delle lingue -, è quanto mai auspicabile garantirsi i servizi di un legale in loco che abbia già dimestichezza con le sottigliezze del settore, per evitare passi falsi.

Partiamo ora dal presupposto che l'investitore abbia individuato un immobile di suo gradimento. A quel punto - come sempre accade - si aprono le trattative per trovare un accordo sul prezzo. Qui lo spirito di negoziazione dei russi manifesta il suo massimo potenziale, portando anche a situazioni indubitabilmente stressanti, in cui i venditori, con cui fino a ieri ci sembrava di aver trovato un punto d'incontro mutuamente soddisfacente, di punto in bianco rialzano le loro pretese anche di qualche decina di migliaia di dollari.

Avendo concordato tutti i termini della transazione, si può passare finalmente alla stipula del preliminare, possibilmente in presenza di un notaio. Da qui cominciano le verifiche che l'avvocato di parte deve effettuare per accertare la storia giuridica dell'immobile, tra cui l'avvenuta procedura di privatizzazione e la legittima capacità di disporne del sedicente venditore.

Se le condizioni sono tutte rispettate, viene fissata la data del definitivo, sempre presso la sede del notaio. Nella maggior parte dei casi il saldo avviene ancora in contanti, e la procedura più comune è la seguente: l'acquirente deposita la somma in contanti  in una cassetta di sicurezza all'interno di una banca. Al rogito, in presenza del notaio, la parte venditrice produce la documentazione comprovante l'espletamento delle procedure burocratiche per intestare l'immobile all'acquirente, e quest'ultimo in cambio trasmette la chiave della cassetta di sicurezza. Una volta sottoscritto dalle parti e autenticato dal notaio, il documento viene presentato alle autorità competenti per la registrazione del passaggio di proprietà. A quel punto, in un paio di settimane, l'acquirente avrà la possibilità di farsi rilasciare prova documentale attestante il suo titolo di proprietà.

Ci sono restrizioni alla compravendita immobiliare per i cittadini stranieri?

No. I cittadini sranieri sono già a tutti gli effetti equiparati ai cittadini russi. Tanto l'acquisizione di immobili come persone fisiche che come entità giuridiche è liberalizzato, e le procedure sono le medesime, per quanto nel secondo caso decisamente più care.

Qual è la tassazione gravante sugli immobili?

Al momento dell'acquisto l'acquirente non è gravato da alcuna imposta, e anche la tassazione sulla proprietà immobiliare comporta di per sé esborsi minimi.

Da rilevare invece l'imposta sulle plusvalenze nel caso di rivendita del medesimo immobile entro i primi tre anni dall'acquisto. Per soggetti considerati residenti fiscali - ovvero che soggiornino almeno 183 giorni all'anno sul territorio della Federazione Russa - la tassa è pari al 18%, ma si ha la possibilità di beneficiare di una detrazione pari a 1.000.000 di rubli (ca. € 29.000).

Al contrario, i non-residenti vanno incontro ad una tassazione del 30%, ma non già sulla plusvalenza, bensì sul prezzo di rivendita (senza quindi tener conto dell'esborso effettuato in origine per l'acquisto! E' dunque bene tenere a mente questo tipo di imposizione fiscale se si intende investire nella Federazione Russa.

A quali spese va incontro, nell'ambito della compravendita, la parte acquirente?

In base agli usi di piazza vigenti, la parte acquirente si fa carico di tutte le spese notarili e delle spese di registrazione del passaggio di proprietà.

Le tariffe notarili rientrano solitamente in un range compreso tra lo 0,7-1,5% del valore della transazione, a seconda dell'entità di quest'ultimo. Nel caso in cui si abbia fatto richiesta di un mutuo, la legge ne fissa l'ammontare all'1,5%.

E' interessante rilevare come in Russia non sia obbligatoria l'assistenza di un notaio per perfezionare un passaggio di proprietà. Per quanto ci riguarda, riteniamo però che ciò sia quanto meno auspicabile, dato che questi è chiamato a verificare lo stato giuridico dell'immobile, la presenza o meno di gravami che potrebbero essere sfuggiti all'attenzione delle parti, e quindi a tutti gli effetti funge da garante per l'alienabilità del bene e per il rispetto normativo delle procedure, tanto più che è solidalmente responsabile in caso di errori o sviste.

Quali sono modalità, tempistiche e costi della trascrizione del diritto di proprietà?

Il passaggio della proprietà di un bene immobile viene ufficializzato attraverso la registrazione del contratto di compravendita presso il Registro di Stato per i Diritti di Proprietà e le Transazioni Immobiliari, solitamente ad opera del notaio. In linea di principio ci vogliono circa 2 settimane, previo versamento di una tassa governativa di 2.440 rubli (€ 70), ma è possibile richiedere una procedura urgente che costa 5.900 rubli (€ 170), per una registrazione rapida entro 7 giorni.

Quali sono i costi di deposito delle somme per le transazioni nelle cassette di sicurezza bancarie?

In Russia la quasi totalità delle transazioni avvengono in contanti per mezzo di cassette di sicurezza, depositate presso la banca prescelta, che garantiscono la parte acquirente che il saldo avvenga solo dopo l'avvenuto trasferimento della proprietà dell'immobile a proprio favore.

Il sistema prevede che tutta la somma in contanti sia depositata in una cassetta di sicurezza. La banca è autorizzata a consegnarne il contenuto al venditore solo dietro presentazione del pacchetto completo dei documenti registrati a nome dell'acquirente. L'autenticità delle banconote viene accertata anticipatamente da un funzionario preposto.

Questo servizio comporta a carico dell'acquirente la spesa per il nolo della cassetta di sicurezza, che risulta tuttavia di per sé in un esborso marginale.

Nel caso in cui la transazione preveda grossi trasferimenti di somme o riguardi immobili di proprietà di cittadini stranieri, si effettuano talora anche pagamenti a mezzo bonifico, ma - mancando in Russia una precisa regolamentazione dei conti correnti vincolati - paradossalmente questo tipo di passaggi di denaro potrebbe risultare più rischioso del versamento in contanti.

Normalmente il saldo del prezzo avviene dopo il rogito notarile e prima di avviare la procedura per la registrazione presso l'ufficio statale competente.

Quali sono i passaggi nel corso della compravendita immobiliare?

Le transazioni riguardanti il passaggio della proprietà di immobili in Russia hanno tempi variabili, che possono spaziare da poche settimane a diversi mesi. Questo perché è necessario presentare a vari organi statali locali una serie di documenti.

Una volta effettuata la propria scelta e raggiunto l'accordo sul prezzo, si sottoscrive il contratto preliminare e il cosiddetto "accordo di caparra" con il contestuale versamento da parte dell'acquirente di una somma - spesso in contanti - che serve a togliere dal mercato l'immobile in modo da poter espletare le dovute formalità burocratiche ed organizzare le fasi successive della transazione; a quel punto vengono effettuate le verifiche del caso ed accertata la storia della proprietà ad opera del notaio, per poi passare al contratto definitivo con successiva registrazione della compravendita e avviamento della procedura per la trascrizione del passaggio di proprietà nel Registro di Stato per i Diritti di Proprietà e le Transazioni Immobiliari.

Il contratto preliminare

Nel contratto preliminare solitamente le parti concordano la data entro cui dovrà tenersi il definitivo dinnanzi al notaio.

Entro quella data il venditore si impegna a presentare la seguente documentazione:

a) certificato che attesti l'assenza di qualsivoglia arretrato di pagamento e imposta inevasa gravante sull'immobile;

b) estratto del Registro degli Immobili;

c) estratto dal Registro Governativo Unico delle servitù attive e passive (che attesti l'assenza di gravami sull'immobile).

In caso di mancata presentazione di uno o più dei suddetti documenti l'acquirente ha il diritto di rinviare la data prevista per la stipula del definitivo a mezzo notifica scritta indirizzata all'altra parte.

Nel caso in cui una delle parti si voglia sottrarre alla conclusione del definitivo, l'altra è legittimata ad adire a vie legali invocando l'esecuzione forzata del contratto.

Il diritto di proprietà sull'immobile viene trasferito all'acquirente dal momento della registrazione del passaggio di proprietà. Questa registrazione avviene a spese dell'acquirente, per questo il venditore di norma si fa carico dei costi legati alla raccolta della documentazione inerente l'immobile da presentare entro e non oltre il giorno fissato per il rogito.

La registrazione da parte degli uffici governativi competenti del passaggio di proprietà dell'immobile avviene in seguito alla sottoscrizione del contratto definitivo ad opera delle parti.

La trasmissione dell'immobile avviene sulla base dell'atto di trasferimento del possesso dello stesso, entro 5 giorni dalla registrazione del passaggio di proprietà dell'immobile.

Al momento della sottoscrizione dell'atto di trasferimento nel possesso dell'immobile il venditore si impegna a liberare l'immobile. Nel caso contrario l'acquirente può organizzare la rimozione dei beni lasciati a spese del venditore.

Quali garanzie è tenuta a dare la parte venditrice?

Tra le dichiarazioni e garanzie sottoscritte dalla parte venditrice in sede di preliminare, quest'ultima dichiara di essere pienamente capace di intendere e di volere e di detenere altresì il diritto escluscivo di disporre del bene immobile; di aver acquisito la proprietà dell'immobile nel pieno rispetto della legge ed in conformità con la legislazione vigente nella Federazione Russa al momento in cui il suo diritto è stato acquisito; che tutta la documentazione già fornita o da presentare alla parte acquirente è autentica, non contraffatta, nella sua forma originale o comunque come copia di documenti esistenti e validi in forza di legge. Inoltre si impegna a far sì che al momento della stipula del definitivo il diritto di proprietà sull'immobile non sia limitato da diritti di terzi, o soggetto a restrizioni né a pegni, né sia oggetto di contenzioso giudiziario o sotto esame da parte del tribunale arbitrale, né dato in locazione, in usufrutto o in comodato d'uso gratuito, né gravato da qualsivoglia diritto d'uso da parte di terzi, o da altri diritti che ne limitino il disporre da parte dell'acquirente dopo la sottoscrizione del contratto definitivo.

Cos'è l'accordo di caparra?

Trattasi di documento supplementare sottoscritto dalle parti contraenti nel momento del trasferimento di una somma concordata in qualità di deposito cauzionale per togliere l'immobile dal mercato. Difatti, per tutto il periodo di validità di questo accordo, il venditore non ha il diritto di alienare a terzi o di concludere qualsivoglia accordo inficiante la disponibilità dell'immobile.

In base allo stesso le parti si fanno carico di obblighi reciproci, in vista del perfezionamento della transazione fino alla stipula del definitivo.

La somma funge a tutti gli effetti da caparra confirmatoria, dato che il venditore contestualmente alla ricezione della stessa si obbliga a perfezionare la vendita dell'immobile a favore dell'acquirente entro i termini previsti dall'accordo. In caso di inadempienza del venditore, all'acquirente sarà dovuto il doppio della somma versata a titolo di caparra. Al contrario, se inadempiente risulterà l'aquirente, il venditore potrà trattenere la somma così trasmessagli.

Qualora l'ufficio governativo preposto alla registrazione del passaggio di proprietà negasse di trasferire all'acquirente la proprietà dell'immobile, il venditore si impegna a restituire la somma versata a titolo di caparra entro 5 giorni dal momento della ricezione del veto ufficiale alla registrazione.

Come avviene la stipula del definitivo?

Una volta appurata la sicurezza dell'operazione e depositata in contanti la somma concordata in una cassetta di sicurezza, viene sottoscritto dalle parti il contratto di compravendita. Solitamente ciò avviene nello studio di un notaio.

Il contratto viene poi inoltrato alle autorità competenti per la registrazione e per procedere al trasferimento dei diritti di proprietà.

Opportunità di investimento a Mosca

Prima di spendere qualche parola sulle soluzioni che il mercato immobiliare moscovita può offrire, è meglio fare un distinguo in base all'obiettivo cui è finalizzato l'acquisto.

Come cittadino straniero, chi acquista per risiedere in prima persona, può richiedere dei finanziamenti a banche locali, sempre partendo dal presupposto che sia in grado di dimostrare un adeguato capitale di partenza, ed una capacità reddituale in linea con l'investimento auspicato. Bisogna anche ammettere che in questo momento però i tassi applicati dalle banche locali per questo tipo di finanziamenti sono ancora molto elevati - arrivando anche al 10% - per cui potrebbe risultare più vantaggioso, laddove possibile, ipotecare un immobile nel proprio paese per far fronte a questo tipo di esborso.

In prospettiva locativa invece potrebbe essere interessante cercare un appartamento da rimettere a nuovo in qualche zona suggestiva o ben servita della città per poi effettuare i dovuti lavori di recupero degli interni. Questa opzione offre margini di rendita assolutamente competitivi, dato che un appartamento ristrutturato "all'occidentale" in centro permette un ritorno netto superiore al 10%.

Nel caso di acquisto finalizzato alla rivendita, tenete conto di quanto già detto sulla tassazione delle plusvalenze e sulla definizione esatta di "residente fiscale", che permette di beneficiare delle stesse esenzioni di cui usufruiscono i cittadini russi.

Questo tipo di investimento nel medio-lungo termine può rivelarsi quanto mai promettente, basti pensare al rapido apprezzamento dei valori di mercato nella capitale ed alle previsioni per i prossimi anni, stando alle quali è lecito attendersi un'ulteriore crescita.

Alessandro Alessio

Gallery Real Estate International