Investimenti nelle comproprietà di lusso

Bisogna ammettere che in Italia il concetto di comproprietà riferito agli immobili di lusso non è ancora diffuso, non è stato ben recepito, o ancora più spesso viene confuso o assimilato a quello di multiproprietà. Per questo vale la pena sottolineare gli elementi caratteristici di questa forma - direi non tanto di "investimento" - quanto di godimento di beni immobili.

 Il concetto che soggiace a questa forma di compravendita è precipuamente quello di permettere l'acquisto di una seconda casa pagandola solo una frazione del suo effettivo valore venale, senza doversi far carico delle responsabilità gravanti sulla piena proprietà, né dei costi di manutenzione tipici della stessa.

La differenza sostanziale tra la comproprietà e la multiproprietà sta nel fatto che il comproprietario è effettivamente co-intestatario per quote dell'immobile stesso, laddove invece il multiproprietario rileva semplicemente il diritto di disporre del bene per un periodo di tempo prefissato (non a caso questa forma di possesso viene anche definita "proprietà turnaria"). Nella comproprietà all'aumentare del valore dell'immobile, aumenta proporzionalmente il valore delle quote di comproprietà dei co-intestatari, mentre questo aspetto non vale per le multiproprietà.

Da codice civile dunque la comproprietà è equiparata alla comunione, ovvero la situazione per la quale la proprietà o altro diritto reale sulla medesima cosa spetta in comune a più persone (art. 1100 c.c.). La coesistenza, sulla medesima cosa, dell'uguale diritto di più persone si realizza mediante l'ideale scomposizione della cosa in una pluralità di quote, pur senza possibilità di separare fisicamente parti della cosa spettanti all'uno o all'altro. La cosa comune si scompone in tante quote quanti sono i partecipanti: la quota è una sua frazione ideale, determinata aritmeticamente, nonché la proporzione secondo cui ciascun co-intestatario concorre nei vantaggi e nei pesi inerenti alla cosa comune (art. 1101, 2° c.).

Storicamente la cosiddetta multiproprietà immobiliare turistica ha goduto invece di grande popolarità nel nostro paese soprattutto negli anni Ottanta. Questo tipo di contratti davano diritto all'acquirente di godere della cosa soltanto per un periodo di tempo stabilito nell'arco dell'anno, a turno con gli altri multiproprietari.

A questo proposito va sottolineato che nella comunione, se uno dei partecipanti non esercita il proprio diritto sul bene, gli altri possono approfittarne accrescendo la qualità e la quantità del proprio godimento. Nella multiproprietà, invece, il mancato godimento turnario da parte di uno dei multiproprietari non accresce né prolunga l'uso da parte degli altri, i quali possono esercitare il loro diritto solo nel turno di tempo loro destinato anticipatamente.

Altra differenza è che il partecipante alla comunione può "apportare a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa" (art.1102 c.c.), che sono ammesse quando i vantaggi derivanti da questi interventi migliorativi restano a beneficio di tutti. Nella multiproprietà invece è fatto divieto assoluto di apportare modifiche e innovazioni alla cosa.

Incuriositi? Su Sconfini vi mostriamo un esempio di comproprietà di un immobile di lusso dalla bellezza straordinaria.