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Mar, Ago

Mercato immobiliare: la Croazia apre all'Europa, ma occhio agli aspetti urbanistici

Mercato e valutazioni immobiliari
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Oramai si approssima sul calendario una data che non verrà forse ricordata alla stregua di avvenimenti storici di maggior peso per l'umanità, ma che certo è destinata a dare avvio ad una serie di conseguenze da lungo auspicate, ma anche di ingenerare immancabili polemiche.


Dal 1° febbraio 2009 difatti - dopo il voto favorevole e quasi unanime del Sabor della Repubblica di Croazia - i cittadini stranieri provenienti dagli stati-membri dell'UE saranno parificati in tutto e per tutto ai locali nelle procedure di acquisto degli immobili in Croazia e sarà dunque finalmente loro concesso di intestarsi la proprietà immobiliare senza limitazioni alcune (eccezion fatta per i terreni agricoli, le aree boschive, e territori "protetti").

Avendo avuto incarico di occuparmi in prima persona della scoperta di quel mercato già nell'estate del 2006, potete ben intuire di come non possa certo esimermi dallo scrivere un breve, agrodolce "amarcord", basato sulle esperienze e memorie raccolte negli anni intercorsi da allora.

Quante miglia di asfalto e di strade polverose e sterrate hanno divorato i miei occhi in quei mesi, nel corso di quelle ricerche arse dal sole d'agosto e dei miei pellegrinaggi professionali in quella terra dalle mille sfaccettature, benedetta da una natura splendida e da una linea di costa (tra isole e continente) di quasi 6.000km!
Allora il mercato immobiliare da quelle parti stava registrando il suo boom, ed i nuovi complessi turistici spuntavano come funghi dappertutto, spesso senza apparente criterio in termini di rispetto dei tratti tipici dell'architettura locale, né del territorio circostante.
All'epoca i cittadini italiani per acquistare immobili erano tenuti a costituire una società di diritto croato (la cosiddetta "d.o.o." equiparabile alle nostre "S.r.l."), e onestamente il sistema non piaceva a molti, sicché più di qualcuno preferiva ideare qualche escamotage per togliersi un impiccio del genere e godersi al meglio la sua casetta per le vacanze.


Poi venne l'ottobre 2006 e finalmente il governo croato riconobbe la reciprocità nei rapporti bilaterali con la Repubblica Italiana aprendo a tutti gli effetti il mercato immobiliare anche ai nostri connazionali, che si videro così garantito il diritto di intestarsi la proprietà di immobili in Croazia come persone fisiche, ma solamente previo ottenimento di un permesso scritto dal Ministero della Giustizia croato.
L'unica perplessità nella pratica nasceva dal fatto che la richiesta formale al Ministero di norma veniva inoltrata a transazione già avvenuta, ovvero a prezzo già saldato. Per questo l'acquirente spesso richiedeva garanzie ulteriori da parte del venditore di turno, quali l'iscrizione nei Libri Fondiari di un'ipoteca sull'immobile a proprio favore pari all'entità della somma versata per la compravendita, oppure l'usufrutto vitalizio... insomma dei palliativi per evitare che - qualora l'approvazione del Ministero fosse stata negata, il povero acquirente straniero non dovesse subire oltre all'evidente danno economico anche la possibile beffa che lo stesso immobile da lui già pagato fosse rivenduto a terzi.


Il fatto è che davvero nessuno in Croazia poteva assicurare che il Ministero si pronunciasse entro una scadenza preventivabile... è successo che il permesso sia arrivato dopo poco più di 1 mese (un vero e proprio record, ve lo assicuro!!!), o che in quasi 3 anni non se ne sia ancora vista neanche l'ombra.
Stando alla mia modestissima esperienza, potrei affermare che ad oggi in particolare 3 fattori (o "ostacoli") hanno frenato la corsa all'acquisto in Croazia dei nostri connazionali. In ordine di rilevanza direi:
- Il fattore psicologico;
- Il fattore economico;
- Il fattore urbanistico.
L'ostacolo psicologico derivava proprio dalla mancanza di garanzie giuridiche ben precise come nei casi di cui sopra: molti avrebbero comprato subito se le procedure non avessero presentato dei margini di rischio per quanto, posso assicurarlo, davvero minimi. Non mi è mai capitato di sentire di nessun individuo in carne ed ossa cui il Ministero abbia negato il permesso... mentre molto spesso - ahimé - ho sentito di casi in cui questa snervante attesa si sia protratta anche per anni interi.


Che si trattasse di un ostacolo prettamente psicologico si capisce anche dal fatto che il trasferimento del possesso del bene avveniva col saldo del prezzo, e non con l'ottenimento del permesso dal Ministero e la conseguente possibilità di provvedere alla trascrizione della proprietà in nome dell'acquirente nei Libri Fondiari.
Perché parlare di fattore economico? Perché molto spesso coloro che accarezzavano il sogno di acquistare una casa per le vacanze in Croazia si imbarcavano in quest'avventura con un budget che, seppur rispettabilissimo, non corrispondeva alla realtà del mercato.
Soprattutto in quegli anni di boom edilizio ed immobiliare le quotazioni hanno raggiunto livelli inusitati, e spesso spropositati rispetto al contesto. In seguito a leggi più restrittive a tutela della costa che vietavano la costruzione di nuovi fabbricati entro una distanza minima dal mare, i fabbricati già esistenti e quelli dove il permesso di costruire era stato rilasciato prima dell'entrata in vigore delle nuove normative, hanno visto schizzare il valore degli immobili non solo nelle località a più forte vocazione turistica, ma anche nei piccoli insediamenti lungo la costa dove ancora risultavano carenti - se non totalmente assenti - le infrastrutture ricettive o balneari.


L'ultimo era purtroppo l'elemento ostativo più inaspettato e di risoluzione più complessa, e non sempre possibile. L'ostacolo urbanistico è la diretta conseguenza della dissennata anarchia edilizia che ha imperversato in Croazia tra il 2004 ed il 2007.
Moltissime delle palazzine tirate su in quattro e quattr'otto per essere date in pasto ad un mercato che sembrava in quegli anni in grado di assorbire qualsiasi obbrobrio, presentano dei gravi abusi in fase di costruzione. Non di rado le sagome dei fabbricati sforavano sulle particelle vicine o non rispettavano le distanze dal centro strada come richieste dal Piano Regolatore locale. Esistono in Croazia interi paesi - per lo più sviluppatisi negli anni 2000 intorno al nucleo storico delle vecchie case contadine - che si possono considerare completamente privi dell'abitabilità, dove addirittura i futuri piani regolatori dovranno conformare lo stato di diritto allo stato di fatto perché la procedura opposta implicherebbe la demolizione quasi totale dell'insediamento. Non a caso negli ultimi mesi è stato dato un giro di vite a questo tipo di verifiche sulle nuove costruzioni per il rilascio del certificato di abitabilità (uporabna dozvola), quindi paradossalmente è probabile che ad un fabbricato appena costruito lo stesso venga rilasciato in tempi rapidissimi, laddove magari una palazzina ultimata nel 2005 non l'abbia ancora ricevuto, e rischi magari di non riceverlo mai.


Per concludere diciamo questo: la Croazia continua ad essere svisceratamente amata da milioni e milioni di stranieri da tutto il mondo, e tra questi da moltissimi italiani.
Se prima di oggi vi siete trattenuti dal comprar casa in questo splendido paese per i motivi di cui sopra, senza tema di smentita possiamo affermare che dal 1° febbraio avrete un motivo in più per ricredervi.
Alessandro Alessio
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