Immobili in Russia: in certi segmenti prezzi tornati ai livelli di 10 anni fa

Spesso si dice che anche (e soprattutto) nei momenti di crisi si possono trovare delle opportunità che altrimenti sarebbero difficili da cogliere.

Stando ai rilevamenti statistici condotti dagli analisti della società di consulenza immobiliare Knight Frank a Mosca alla fine del 2014le quotazioni medie degli uffici sono tornate ai livelli del 2005: per gli affitti nella classe "A" il prezzo medio è sceso a 700 USD/mq/anno (IVA e costi di gestione esclusi), mentre quello degli uffici di classe "B" si assesta intorno ai 400 USD/mq/anno.

La quota di uffici sfitti nei complessi di classe "A" ha raggiunto il 28% e la domanda su questo segmento ha registrato una notevole flessione. Qualcuno si azzarda a dire che la situazione è addirittura più complicata di quella che si ebbe nel biennio della crisi del 2008-2009, quando la percentuale degli spazi vuoti era circa del 20%.

Gli addetti ai lavori si aspettano che i canoni possano continuare a scendere in quanto i proprietari saranno più inclini a venire incontro alle esigenze delle controparti ad esempio accordando di fissare il tasso di cambio (nel caso di contratti indicizzati in valuta) oppure trattare il prezzo direttamente in rubli.

In media la riduzione dei canoni nei centri direzionali nell'ultimo trimestre del 2014 è stata di circa il 10-15%, ma in alcuni complessi si è arrivati anche al 30%. Ciò non è dovuto solo alla forte svalutazione del rublo ma anche ad un eccesso di offerta rispetto alla domanda. Da questo punto di vista l'immissione sul mercato di circa 1.250.000 mq di uffici nuovi nel corso dell'anno passato non ha fatto altro che aggravare la situazione.
 
Se si pensa che nel 2015 dovrebbe essere consegnato un altro milione di metri quadri di uffici nella sola Mosca, si può facilmente prevedere come la percentuale di spazi sfitti aumenterà ulteriormente. 
Non è da escludere tuttavia che alcuni costruttori rivedranno i loro piani e soprattutto posticiperanno la costruzione di nuovi progetti o la consegna di interventi già avviati in attesa di tempi migliori.

Analisti del settore rilevano come sul segmento degli uffici nell'ultimo trimestre del 2014 i prezzi in dollari sono scesi circa del 30%, mentre le quotazioni in rubli del 6%. 

Per quanto riguarda il segmento dei locali commerciali la tendenza è più o meno la stessa, sebbene in proporzione il numero di spazi sfitti sia notevolmente inferiore. Nel 2014 questo indicatore è raddoppiato raggiungendo il 6% e il livello medio dei canoni si è ridotto del 16,6% fino a 2.500 USD/mq/anno.

Questo non sorprende in quanto la richiesta degli operatori retail è scesa sensibilmente. Molte società a capitale straniero hanno momentaneamente deciso di abbandonare il paese e quelle che restano (russe e non) hanno ridotto i budget o rallentato l'espansione ed oggi pretendono di fissare il tasso di cambio oppure il canone in rubli, cosa che però molti locatori sono restii a concedere o non possono permettersi di fare, avendo a loro volta finanziamenti in atto indicizzati in valuta straniera.

Nel corso del 2015 anche l'offerta di spazi commerciali nella capitale aumenterà con la prevista consegna di circa 1.300.000 mq di nuovi complessi attualmente in costruzione. Di conseguenza è molto probabile che anche il tasso di locali sfitti crescerà di qualche punto percentuale rispetto ad oggi.

Per le società straniere che continuano a credere ed hanno intenzione di puntare ed investire in questo paese, il mercato immobiliare odierno si presenta quanto mai appetibile ed offre occasioni fino a pochi mesi fa assolutamente impensabili.

Non è un caso che sempre più operatori - soprattutto tra quelli presenti in Russia da lungo tempo e convinti di non voler rinunciare a questo mercato nonostante le fasi avverse del mercato e la contrazione dell'economia locale - ora cominciano a prendere seriamente in considerazione la possibilità di acquistare immobili strumentali all'attività d'impresa (siano essi uffici per le sedi locali, negozi, capannoni, spazi per show-room o magari addirittura stabilimenti produttivi).

E' un momento potenzialmente di grande attrattiva anche per le start-up, in quanto oggi i costi d'ingresso su questo mercato (almeno in termini immobiliari) si sono notevolmente ridotti, soprattutto per chi parte da un capitale di partenza in valuta estera (Euro o dollaro che sia).

Alessandro Alessio
[email protected]

Foto da wikipedia